Dudas frecuentes

El análisis de mercado en la tasación es el apartado que contiene el estudio del mercado en el que se encuentra el inmueble y sirve para establecer la referencia de valor aplicable en su tasación. Para tener una visión completa del mercado habrá que conocer:

• Información sobre la oferta y la demanda y la disponibilidad de propiedades comparables en venta o alquiler.
• El intervalo de precios de venta y alquiler de los bienes comparables al inmueble objeto de estudio.
• La tendencia del mercado inmobiliario y las perspectivas en cuanto a revalorización a corto y largo plazo.

En el cálculo de valores en la tasación se indican los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor de tasación. En función del método de valoración empleado se puede establecer el siguiente contenido mínimo:

• Método de comparación: Los datos de los inmuebles comparables utilizados identificados por su dirección y describiendo las características que se han considerado en el cálculo; precio de venta, superficie, estado de conservación, etc.
• Método de coste: El coste de construcción utilizado y la información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.
• Método residual: El valor de venta del inmueble resultante que permite el aprovechamiento del suelo, el coste de construcción utilizados y el plazo de ejecución. Para el caso del método residual dinámico la tasa de actualización elegida y el flujo de caja empleado.
• Método del actualización: La información utilizada para fijar las rentas esperadas.
• Método de inmueble ligado a explotación económica: Las ratios medias empleadas y las fuentes utilizadas

El método de comparación busca obtener el valor de mercado del inmueble objeto de la valoración por comparación con otros inmuebles análogos (testigos). Es necesaria siempre una homogeneización de los valores testigos para considerar la diferencias con respecto al inmueble a valorar.

El método es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
• b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
• c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
• d) Podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Este método vale para todo tipo de inmuebles pero es necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles y disponer de suficiente información. Debe existir competencia cercana a la perfecta: muchos compradores y muchos vendedores. Por otra parte deben excluirse los elementos especulativos, que en ocasiones nacen de analizar ofertas sin datos de transmisiones reales.

En el procedimiento de cálculo en el método de comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

• a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
• b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
• c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados.
• d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
• e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Además de las reglas generales señaladas, cuando proceda se seguirán las siguientes reglas especiales:

• a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
• b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

El valor por método de comparación obtenido será ajustado para obtener el valor por comparación si se aprecia una gran volatilidad en los precios considerados.

La determinación el entorno del inmueble a tasar es una parte muy importante del método de comparación. Por entorno se entiende una delimitación de la zona en la cual se encuentra el inmueble a valorar en la que se supone que el valor de inmuebles es homogéneo. Un entorno homogéneo podría ser un barrio para un piso, un polígono industrial para el caso de naves o una urbanización para el caso de una vivienda unifamiliar, por ejemplo.

Para la búsqueda de testigos según la Orden ECO es necesario disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Este es un número mínimo, en ocasiones es preferible disponer de más muestras de manera que puedan eliminarse las que tengan valores más extremos. Para que los testigos puedan ser utilizados debe tener algunas características coincidentes con el inmueble objeto de nuestra valoración:

• Uso y tipología: Testigos con mismo uso y tipología, no tiene sentido comparar viviendas en régimen de propiedad horizontal con edificios industriales.
• Fecha valor: Testigos con fecha actualizada excepto en los casos donde la fecha de valoración no es la actual en los que debe tomarse testigos con fecha próxima a la fecha de valoración.
• Origen de los testigos: Si los valores de los testigos obtenidos proceden de ofertas y no de transacciones reales es buena práctica disminuir en un porcentaje el valor obtenido considerando la negociación en la venta.

Las posibles fuentes de información de testigos son:

• Información conocida de transacciones reales.
• Consultas a promotores.
• Información de ofertas de venta anunciadas en la propia finca.
• Información de ofertas de venta en medios de prensa.
• Consultas sobre ofertas en venta en agencias de la propiedad inmobiliaria.
• Estadísticas del Ministerio de la Vivienda y del INE.

Para la homogeneización de testigos hay que establecer qué parámetros son los importantes, los que mas repercusión tienen en el valor final son superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras del terreno, disponibilidad de ascensor, orientación exterior o interior, etc... y cualquier otro que en función de la tipología del inmueble haya que considerar para bonificar o penalizar los testigos utilizados.

Una vez establecidos los parámetros el tasador adopta un coeficiente por cada parámetro del testigo, el coeficiente será menor que uno cuando se pretenda penalizar el testigo y mayor que uno si la intención es bonificarlo. Por ejemplo, para el caso de homogeneizar el parámetro de la antigüedad sobre un testigo mas nuevo que el inmueble a valorar se aplicará un coeficiente menor que 1,00 con la intención de penalizar su valor pero si el testigo es mas antiguo habrá que aplicar un coeficiente mayor a 1,00 con la intención de bonificar el valor.

El factor de forma es un parámetro de homogeneización de importancia en el caso de locales comerciales ya que considera la geometría del local. Tiene diferente valor un local de 60 m² con 10 m. de fachada de que un local de 60 m² con 5 m. de fachada. Para aplicar la homogeneización por factor de forma habrá que establecer un coeficiente de 1,00 para la parte superficie del local que se encuentra en la fachada e ir penalizando por tramos descendentes la superficie según se aleja de la fachada 0,90, 0,80, 0,70, etc. Por ejemplo, para el caso de un local de 60 m² con 10 m. de fachada el valor de homogeneización de los primeros 20 m² sería de 1,00, el valor de los siguientes 20 m² sería de 0,90 y el de los restantes 20 m² de 0,80 por ser la superficie mas alejada de la fachada. Si el local dispone de varias plantas el paso a plantas inferiores se podría podría establecer en 0,40 y el paso a entreplantas de 0,60.

El método de capitalización de rentas (o método de actualización) está basado en el principio de anticipación y es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.

Para la utilización del método de capitalización será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
• b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

En los casos contemplados en los dos párrafos anteriores, la estimación de los ingresos de caja por alquileres y gastos recuperables tendrá en cuenta en los elementos arrendados, y durante el período de vigencia del contrato, las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, etc.) y la situación efectiva del alquiler (morosidad, gastos recuperados, etc.).

En los restantes casos (elementos vacíos, y elementos arrendados durante el resto del período a que abarque la estimación), las rentas netas que normalmente se obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su localización, uso, características, evolución esperada en el mercado y como consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupación efectiva.

El método de capitalización tiene dos variantes:

A) Método de capitalización de rentas obtenidas actuales
El valor del inmueble será el obtenido de capitalizar la renta anual producida por el inmueble en la fecha de tasación. Para ello se dividirá dicha renta entre la tasa de capitalización que determine el tasador atendiendo al uso y demás características el inmueble, a la situación del mercado de alquileres y al nivel de riesgo, volumen y liquidez de la inversión. El tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe la tasa elegida. En caso de que la finalidad de la tasación esté sujeta a reglamentación legal la tasa de capitalización será la indicada.

Para obtener el valor de capitalización de la renta obtenida actual es suficiente con dividir la renta obtenida (descontando los gastos necesarios para obtenerla) por la tasa anual de capitalización.

Ejemplo: Una oficina de 120 m² alquilada con duración 10 años de los que han transcurrido 3 años con un alquiler de 36.000 € anuales y los gastos que conlleva la propiedad del local ascienden a 5.000 € anuales (administración, mantenimiento y seguro), es decir una renta neta de 31.000 € anuales. La tasa anual elegida es el interés de la deuda del Estado a 5 años por tratarse del mercado hipotecario, es decir 3,50%. El valor de capitalización de rentas obtenidas actuales quedará:

Valor de capitalización = 31.000 € / 0,035 = 885.714 €

B) Método de capitalización de rentas esperadas (actualización de rentas)
El valor del inmueble será el obtenido de capitalizar las rentas esperadas, para ello es necesario que exista un mercado de alquileres representativo con un mínimo de seis datos comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

Para obtener el valor por método de capitalización de rentas esperadas primero se estiman los flujos de caja, que pueden ser inmobiliarios y operativos. Los inmobiliarios son los cobros y pagos del inmueble objeto de valoración y los operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración.

Después se obtiene el valor de reversión que es el valor del terreno al final de la vida útil ajustado con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

Finalmente se determina un tipo de actualización y un IPC previsto.

Ejemplo: En 2023 un particular compra una vivienda para alquilarla con una previsión de renta de 15.000 € al año y de gastos de 1.000 € al año. La vivienda tiene 25 años por lo que la quedan 75 años de vida útil por ser uso residencial (tipología con vida útil de 100 años). El valor actual de repercusión de suelo es de 125.000 €. La tasa anual elegida es el interés de la deuda del Estado a 5 años por tratarse del mercado hipotecario, es decir 3,50% y el IPC previsto de 2,5% considerando la media de los últimos años. El valor de capitalización de rentas esperadas quedará:

El método de coste (o método de reposición) se basa en obtener el valor del inmueble objeto de la valoración, sumando los gastos necesarios para reponerlo a su estado actual. Cuando se aplica un coeficiente de depreciación respecto a su valor a nuevo se denomina coste de reposición neto, si no se aplica se denomina coste de reposición bruto.

El método de coste implica calcular por separado el valor del suelo y el valor de la construcción y permite calcular el coste de reposición bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio.

El valor de reposición bruto es la suma de los siguientes tres elementos:

• a) Valor del terreno en el que se encuentra el edificio en la fecha de valoración, determinado por el método de comparación o por el método residual.
• b) Coste de construcción por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• c) Gastos necesarios para realizar el reemplazamiento:
  • Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
  • Los costes de licencias y tasas de la construcción.
  • El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Los gastos de administración del promotor.
  • Los debidos a otros estudios necesarios.

Se considera coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.

Debe diferenciarse el caso de que la obra esté en construcción, más o menos avanzada, o la construcción se encuentre terminada y en uso. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. En caso de edifico terminado para calcular el coste de la edificación, pueden emplearse diversas fuentes de información. La más completa sería realizar una medición exhaustiva de las unidades de obra del edificio, y por aplicación de precios unitarios establecer el coste de la construcción. Es decir valorar la medición de liquidación del proyecto. Maneras más sencillas, y en general suficientemente válidas para los casos usuales, las encontramos estableciendo el coste por m2 construido desde los módulos de coste orientativo que suelen tener los Colegios profesionales de Arquitectos y arquitectos técnicos (estos módulos suelen expresarse en €/m2 construido de ejecución material, por lo que habrá de incrementarse en los demás gastos).

Se consideran gastos necesarios:

• Impuesto de construcciones instalaciones y obras (ICIO) que varia según el municipio con un máximo del 4% previsto en la Ley, algunos Ayuntamientos establecen en sus Ordenanzas Fiscales exenciones y bonificaciones a este impuesto. En cuanto a qué partidas integran la base imponible, existe jurisprudencia suficiente que indica que es el coste de ejecución material de las partidas que integran el proyecto, sin incluir los gastos generales ni el beneficio industrial, ni tampoco equipos, maquinaria e instalaciones no precisos para la obtención de la licencia urbanística. En ningún caso entran las partidas referentes a seguridad y salud.
• Tasa de la construcción independientes del impuesto de construcciones que los Ayuntamientos suelen tener en sus ordenanzas referente a la licencia de obras y cuyo importe es del orden del 1% del presupuesto de ejecución material de las obras. Otras tasas posibles son la de licencia de primera ocupación y las tasas de ocupación de la vía pública por andamios, vallas, grúas torre, acometidas de agua y vertido.
• Aranceles de notarios que a efectos de tasación puede estimarse del orden del 0,5% al 1% sobre valor declarado de cada escritura.
• Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados del que las Comunidades Autónomas y pueden variar pero se pude considerar como orientativo un 7% en operaciones no sujetas a IVA y el 1% en operaciones sujetas a IVA.
• IVA en los casos en que la finalidad de la tasación lo permita, el IVA debe tenerse en cuenta en el caso de que el inmueble se halle sujeto al impuesto y el impuesto no sea recuperable.
• Hipoteca en los casos qué exista, el conjunto de costes de la hipoteca puede estimarse del orden del 3% al 4% del presupuesto de ejecución material, dependiendo del tamaño de la promoción.
• Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. Componen este apartado los gastos de proyecto del arquitecto, los gastos de dirección obras de arquitecto y arquitecto técnico, los proyectos específicos de las instalaciones, estudio de seguridad y coordinación de seguridad y salud. En función de los metros cuadrados de la intervención y la tipología constructiva puede oscilar entre el 5% y 15% del presupuesto de ejecución material.
• Seguros de responsabilidad civil e inspecciones técnicas, según la Ley de la Edificación toda construcción necesita un seguro que implica unos gastos que pueden considerarse del 3% al 5% del coste de ejecución material.
• Gastos de administración del promotor, son los que el promotor tiene como consecuencia del mantenimiento de su infraestructura de empresa y de comercialización. Son variables y depende de la gestión empresarial, a efectos de tasación, puede considerarse un porcentaje comprendido entre el 2,5% y el 5% anual del coste de ejecución material, dependiendo de las circunstancias.

No se consideran gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

El valor de reposición neto es el resultante de descontar la depreciación del inmueble al valor de reposición bruto. Esta depreciación se debe a dos motivos:

• Depreciación por antigüedad, la debida a que el inmueble tiene un periodo de vida limitado y a medida que se acerca su final disminuye de valor.
• Depreciación funcional, la debida a la obsolescencia de los elementos del edificio, como por ejemplo las instalaciones que con el paso de los años es necesario adecuar porque han dejado de cumplir su función inicial.

La depreciación por antigüedad se determina estableciendo la vida útil del inmueble, como base se pueden considerar las siguientes a corregir en función de cada caso particular, tipología constructiva y estado de conservación:

• Vida útil en edificios de uso residencial: 100 años.
• Vida útil en edificios de oficinas: 75 años.
• Vida útil en edificios comerciales: 50 años.
• Vida útil en edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.

A la vida útil corregida se la conoce como vida útil residual. Como ejemplo un edificio residencial monumental de 200 años que por su buena tipología constructiva y adecuado mantenimiento sigue en buen estado y ha alargado su vida útil mas allá de los 100 años que se tomarían como base, para este caso se puede considerar que todavía le quedan otros 75 años de vida útil. A esta corrección final se la conoce como vida útil residual.

La depreciación funcional se determina considerando los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso que de destina. Como ejemplo una vivienda que no dispone del agua caliente necesaria para su habitabilidad, habría que considerar en la tasación la depreciación funcional estimando el coste de dicha instalación.

El método residual se basan en el principio de valor residual "El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores."

Los métodos de valoración están basados en la comparación lo que implica la existencia de un mercado que proporcione suficientes muestras homogéneas. En el caso de un terreno no suele existir esa oferta por ser único en sus características y aprovechamiento edificable. En estos casos no es posible utilizar el método de comparación ya que no existe un mercado de terrenos pero si existe un mercado conocido de edificios desde el que se pueden deducir los gastos necesarios para construirlo y el beneficio, quedando como restante el valor residual del suelo. El método residual es también adecuado para calcular el valor de mercado de un inmueble susceptible de rehabilitación.

Para utilizar el método residual es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

• a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
• b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
• c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
• d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Si en el cálculo del método residual se considera la actualización financiera a lo largo del tiempo se conoce como método residual dinámico. Si no llevamos a cabo esta actualización y operamos con valores actuales como método residual estático. El criterio mas extendido entre tasadores para la elección de la variante estática o dinámica es que el método residual estático sólo debe emplearse cuando el plazo de comienzo de la edificación es corto, máximo un año, empleando el método dinámico para plazos superiores. En el caso del método residual dinámico además de los requisitos ya señalados es necesario conocer la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

El procedimiento de cálculo del valor por método residual será:

• a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.
• b) Estimar los costes de construcción. Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes:
  • Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.
  • Costes de licencias y tasas de la construcción.
  • Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
  • Gastos de administración del promotor.
  • No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables, ni los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

• c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de tasación.
• d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las promociones de similares características y emplazamiento, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. En caso de varios usos se pondera la tasa de riesgo en función de los diferentes usos. Si tienen distinta vida útil, en la ponderación se tendrá en cuenta la misma.
• e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

F = Vm * (1 - b) - Sumatorio Ci

• Vm = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.
• Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.

Como ejemplo de cálculo de método residual estático un suelo urbano de 200 m2 con una edificabilidad permitida de 600 m2 destinada a uso residencial del cual se puede obtener la licencia de forma inmediata.

A) Determinar la promoción inmobiliaria mas probable. Por la demanda de la zona se aprovechará el suelo para la promoción de 10 viviendas de 60 m2 distribuidas en salón, cocina, baño y dos dormitorios, como hipótesis de mayor y mejor uso.

B) Estimar el coste de construcción. Se estima un coste de construcción material de 750 €/m2 en base al módulo publicado para la provincia y calidad de acabados del colegio de arquitectos. El coste de construcción material se estima que se incrementará un 19% para obtener el coste de construcción por contrata, quedando un total de 892,50 €/m2. Es conveniente indicar la fuente de la que proceden los datos; módulos oficiales corregidos o no, revistas especializadas, experiencia profesional, etc.

Estimar los costes de promoción y comercialización. Se estima que los gastos de promoción son de un 2,5% del precio de venta y los gastos de comercialización de 1,5% sobre el precio de venta, un total del 4%.

Estimar los gastos de gestión. Los gastos de gestión son los no considerados en el coste de la construcción (honorarios, Impuesto de construcciones, tasas y licencias, seguro de construcción, escrituras, Impuesto actos jurídicos) y que se estiman en el 20% del coste de ejecución material.

C) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover. Para obtener el valor de la promoción resultante se utiliza el método de comparación, para este caso se ha obtenido un valor de viviendas con calidades similares a las resultantes en la zona de 2.900 €/m2.

D) Fijar el margen de beneficio del promotor. Se estima en el 20% del precio total de venta de la promoción, en la consideración de este beneficio se ha tenido en cuenta que la financiación es propia.

E) Calcular el valor de mercado del terreno:

• Valor de venta: 600 m2 x 2.900 €/m2 = 1.740.000 €
• Coste de construcción: 600 m2 x 892,50 €/m2 = 535.500 €
• Coste de promoción y comercialización: 1.740.000 € x 0,04% = 69.600 €
• Coste de gestión: 535.500 € x 20,00% = 107.100 €
• Margen de beneficio del promotor: 1.740.000 € x 20% = 348.000 €

Para el caso del método residual estático el valor del terreno quedará en 679.800 € en aplicación de la fórmula, un 39,00% sobre el precio de venta:

1.740.000 € - 535.500 € - 69.600 € - 107.100 € - 348.000 € = 679.800 €

La elección del método de tasación es uno de los aspectos más importantes. En ocasiones, como en las tasaciones hipotecarias, la elección del método está determinada por la legislación pero en las que no haya obligatoriedad será decisión del tasador en función del tipo de inmueble y finalidad:

En el caso de tasación de terrenos:

La obtención del valor de mercado está basada en general en la comparación de los precios del mercado con el objeto de la valoración. Cuando el mercado no proporciona suficientes muestras de comparación hay de recurrir a procedimientos indirectos estableciendo una correspondencia entre valores que sí podemos comparar y mediante la aplicación del método residual.

En el caso de terrenos urbanos el valor del suelo se obtiene valorando la promoción resultante permitida por la edificabilidad deduciendo los gastos de las obras de urbanización y gastos de construcción. En el caso de terrenos no desarrollados será necesario además deducir los gastos necesarios y el beneficio de la transformación para poder llegar a que el terreno se convierta efectivamente en solar.

En el caso de tasación de inmuebles terminados:

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor de mercado para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares, empleando el método de comparación.

En los inmuebles en construcción o rehabilitación que se estén valorando para la hipótesis de edificio terminado, cuando atendiendo a las pretensiones de la propiedad vayan a ser destinados a alquiler se empleará el método de capitalización de rentas. También debe emplearse el método de capitalización de las rentas esperadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica.

El método de coste debe emplearse siempre a modo informativo en el cálculo de valores de inmuebles ligados a una explotación económica y de utilidad en el resto de casos por la información adicional a la tasación obtenida por método de comparación.

En el caso de tasación de inmuebles en construcción o rehabilitación:

De forma análoga a la tasación de terrenos se recurre al procedimientos indirecto de establecer una correspondencia entre valores que sí podemos comparar mediante la aplicación del método residual.

En el apartado valores de tasación se indican los valores técnicos de cada uno de los inmuebles objeto de valoración y las advertencias que puedan existir. Se considera advertencia cualquier duda sobre los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos, como por ejemplo encontrar discrepancias entre la superficie física del inmueble y la superficie indicada en la descripción registral o catastral.

La fecha de tasación es el momento al que está referida la valoración y es necesario indicarla en el informe de tasación ya que el valor de los bienes inmuebles varía en el tiempo, bien porque existe inflación, bien porque varían los derechos de los propietarios, bien porque varían las condiciones de mercado. Independiente a la fecha de tasación están las fechas de emisión del informe y de caducidad en las que hay ciertos criterios a considerar.

La fecha de emisión del informe de tasación no será posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la inspección del inmueble. Este período se puede alargar hasta los seis meses en casos especiales y justificados en el propio informe, como en el caso de las valoraciones de patrimonio o de terrenos. Este criterio tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.

La fecha de caducidad del informe de tasación es un criterio adoptado en función de la situación de mercado y de su estabilidad, es el plazo previsto en el que la valoración obtenida se mantendrá en el tiempo. Como criterio general se adopta un plazo de caducidad de 6 meses a 1 año desde la emisión del informe, pasado este plazo sería necesario actualizar el valor.

Las diferentes fechas según la finalidad de la tasación:

• En la tasación por expropiación la fecha ha de estar referida al momento en que se inicia el expediente de justiprecio que dependiendo del tipo de procedimiento de expropiación será:
  • En un procedimiento de tasación conjunta se considera la fecha aprobación de proyecto de expropiación.
  • En un procedimiento ordinario se considera la fecha de comunicación en que el expropiado recibe las condiciones de avenencia o las de publicación en el boletín oficial correspondiente.
  • En un procedimientos de urgencia se considera la fecha del decreto de declaración de urgencia.
• En la tasación por reparcelación, venta o sustitución forzosa la fecha ha de estar referida al momento de iniciación del correspondiente procedimiento.
• En la tasación de indemnizaciones por cambio de planeamiento y responsabilidad patrimonial al momento de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
• En la tasación por herencia la fecha ha de estar referida al momento de su muerte.
• En la tasación por donación la fecha ha de estar referida a la fecha del acto o contrato.
• En la tasación para determinar impuestos la fecha ha de estar referida a la que determina la legislación correspondiente en cada impuesto:
  • En el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto se devengará el primer día del período impositivo, que al coincidir con el año natural resulta el 1 de enero.
  • En el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras el devengo se produce con la fecha de inicio de las obras.
  • En el impuesto de sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, el impuesto se devenga:

• a) Cuando se transmite la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
• b) Cuando se constituye o transmite cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

La firma del tasador y la fecha de tasación son los detalles que dan validez y confiabilidad al informe. La firma del tasador proporciona el respaldo y responsabilidad profesional a los resultados presentados en el informe y sirve como información de la titulación que habilita al tasador en sus funciones, en nuestro caso las titulaciones son arquitecto, arquitecto técnico y perito judicial inmobiliario. En este apartado también se aportará información sobre otros técnicos que hayan intervenido directamente en la tasación cuando sea el caso.

En cuanto a las fechas de tasación hay que diferenciar entre la fecha de emisión que es la que indica el momento preciso en el que se emite el informe y la fecha valor que es la que indica el momento para el que se ha obtenido la tasación. Por regla general ambas fechas son coincidentes pero no en los casos de tasación cuya finalidad es conocer el valor a fecha pasada, como es el caso de la tasación pericial contradictoria o en algunos casos de tasación judicial, por ejemplo.

En el apartado comprobaciones de tasación del informe de tasación se describen las verificaciones practicadas en la inspección del inmueble y la correspondencia de los datos obtenidos con la documentación registral y catastral:

• Inspección interior del inmueble: El tasador debe inspeccionar y evaluar el estado del inmueble en aspectos como calidad de los materiales utilizados e instalaciones. Esta comprobación tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.
• Estado de conservación aparente: Comprobar del estado de conservación y mantenimiento del inmueble.
• Servidumbres visibles: Se deben tener en cuenta las servidumbres visibles que puedan afectar el valor del inmueble. Las servidumbres son limitaciones o restricciones que afectan el derecho de propiedad, como una servidumbre de paso o una servidumbre de vistas, por ejemplo. Es importante considerar si estas servidumbres tienen una repercusión significativa en el valor final de tasación.
• Estado de ocupación, uso y explotación: Comprobar si el inmueble está ocupado o desocupado, para el caso de estar ocupado si el propietarios o son inquilinos.
• Correspondencia con finca registral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación registral aportada, como la dirección, el uso, la superficie, los linderos y que la totalidad de las construcciones estén registradas. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación registral debe ser indicada como advertencia en el informe.
• Correspondencia con finca catastral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación descriptiva y gráfica catastral, como la dirección, el uso, la superficie y que la totalidad de las construcciones estén recogidas en catastro. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación descriptiva y gráfica catastral debe ser indicada como advertencia en el informe.

La documentación de tasación a incorporar en el informe depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, esta documentación aporta información para completar la descripción de las características del inmueble y determinar el valor final de tasación. La documentación que se incorpora en el informe puede ser gráfica o textual.

La documentación gráfica es la que aporta información visual y espacial del inmueble:

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: Los planos de situación y emplazamiento que representan la ubicación del inmueble en relación con el entorno.
• Planos y croquis del inmueble: Los planos a escala que detallan las dimensiones y distribución del inmueble mostrando la disposición de las habitaciones, de las zonas comunes y cualquier otra característica relevante.
• Reportaje fotográfico: Fotografías representativas para la definición de las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

La documentación textual es la que sirve para comprobar el estado del inmueble en el registro de la propiedad y catastro o para conocer otros aspectos legales como la situación urbanística, calificación pública, condiciones de arrendamiento, etc.

• Documentación registral: Escritura de propiedad, nota simple registral y certificación registral. Cada documento tiene una finalidad diferente y un contenido específico pero en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias cualquiera de las tres documentaciones aporta información importante para para incluir en el informe:
  • La escritura de propiedad es el documento legal formalizado ante notario que contiene la información detallada sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad y las limitaciones o restricciones legales.
  • La nota simple registral es el extracto del Registro de la Propiedad que proporciona información básica sobre el inmueble, es un documento de carácter informativo que contiene la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad, las limitaciones o restricciones legales. y cualquier otro dato relevante que conste en el registro.
  • La certificación registral es el documento expedido por el Registro de la Propiedad que tiene validez legal y puede ser utilizada como prueba oficial y verificable de la situación registral de un inmueble.

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Documentación urbanística: Para el caso de valoración de suelos se aportará la documentación urbanística para obtener la información sobre el aprovechamiento que tiene el terreno; uso permitido, edificabilidad, ocupación, etc.
• Proyecto y licencia de obra: En el caso de inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se aportarán el proyecto visado y la licencia de obra ya que son los documentos que describen el inmueble resultante y que certifican que el proyecto cuenta con los permisos necesarios y cumple con las regulaciones vigentes. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación se aportará adicionalmente el contrato de ejecución de obra, el resumen del presupuesto de ejecución material y la última certificación de la obra, documentos que proporcionan información sobre los costes estimados de los materiales y la mano de obra necesarios para completar el proyecto.

• Contrato de arrendamiento: En el caso de que la finalidad de la tasación sea determinar el valor de renta se incluirá el contrato de arrendamiento que contiene la información sobre la renta pactada, el plazo de duración del alquiler y la existencia o no de una cláusula de revisión de renta, entre otras condiciones.
• Cédula de Calificación: En el caso de inmuebles sujetos a protección pública se incluirá la cédula de calificación, que es el documento emitido por la consejería de la comunidad autónoma que corresponda en el que queda perfectamente descrita la fecha de su concesión y el régimen al que está acogida. La cédula de calificación puede ser sustituida por cualquier otro documento administrativo que acredite o permita determinar el valor máximo legal de venta o alquiler.

• Licencia de actividad: La licencia de actividad es el documento administrativo emitido por el Ayuntamiento mediante el cual se autoriza a ejercer sobre el mismo una determinada actividad. Entre otros datos, han de quedar perfectamente descritas e identificadas las características de la actividad a desarrollar.

• Otras documentación: Se incluirá además cualquier otra documentación que a juicio del tasador pueda aportar información relevante a considerar en la determinación del valor de tasación;
  • Cédula de habitabilidad o cédula de primera ocupación que es el documento administrativo emitido por el ayuntamiento o por la consejería de la comunidad autónoma que autoriza el uso sobre un inmueble recientemente finalizado. Entre otros datos, ha de quedar perfectamente descrito e identificado y constar las características e incidencias del uso a desarrollar.
  • Cedula urbanística que es el documento administrativo emitido por el Ayuntamiento que corresponda sobre un inmueble (normalmente un solar o terreno) que determina la clasificación urbanística del suelo, su aprovechamiento urbanístico y las condiciones para su desarrollo.
  • Alineación oficial que es el documento autorizado por el ayuntamiento que corresponda sobre un inmueble (normalmente un solar o terreno) que determina los límites, linderos edificables y las medidas del mismo.
  • Seguro de daños decenal necesario para los edificios de uso residencial en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios o certificación del administrador de la comunidad necesario en el caso de locales comerciales, naves industriales y oficinas en régimen de propiedad horizontal con la finalidad de comprobar las limitaciones de uso u otras circunstancias que afecten a su valor.
  • Balance y cuenta de resultados para el caso de inmuebles ligados a una explotación económica se aportará el balance de cuentas y resultados de los últimos ejercicios por ser la documentación que aporta la información financiera sobre la rentabilidad de la actividad. En el caso de que por llevar menos tiempo en funcionamiento no puedan ser aportados los cálculos se realizarán según las previsiones del solicitante para los siguientes tres años, que en ningún caso podrán superar los parámetros medios del sector.
  • Documentación sobre derecho de riego y explotación necesaria para el caso de fincas rústicas de regadío ya que es el documento que certifica por parte de la Comisión de aguas de la Confederación Hidrográfica que corresponda la superficie y volumen de agua que puede ser regada con el fin de constatar el régimen de explotación. Igualmente se incluirá la documentación acreditativa del régimen de explotación que corresponda y del rendimiento de la misma.
  • Licencia de apertura.

Los trabajos previos a la inspección del inmueble en la tasación son los siguientes:

• Solicitud de la tasación: El solicitante del informe puede ser directamente el propietario o un representante legal. Los representantes mas comunes son la inmobiliaria, abogado, gestor de patrimonio, gestoría, asesoría, etc. En la solicitud se aportan los datos que identifican el inmueble, los datos de contacto de la persona encargada de facilitar su acceso y, si es el caso, la documentación registral (escritura, nota simple, etc.)
• Contacto: Contacto del tasador con la persona encargada de facilitar el acceso al inmueble identificándose como el profesional a cargo de elaborar el informe. Esta comunicación sirve para confirmar la dirección del inmueble a tasar, explicar que tiempo requiere la inspección y en qué consiste el trabajo de forma resumida, que es preciso medir, levantar un plano, tomar fotografías, etc. Por último se concreta un día y hora.
• Recopilación de información: En esta fase previa el tasador recopila la información que es de utilidad para la inspección, como los planos de situación, la consulta descriptiva y gráfica catastral o la normativa urbanística.

El tasador asignado es quién realiza la inspección del inmueble y la redacción del informe en la mayoría de los casos, si no fuera así se indicarán los datos profesionales de ambos tasadores. En la inspección del inmueble en la tasación se realizan las siguientes comprobaciones:

• Identificación del inmueble: La identificación es la comprobación de que el inmueble inspeccionado coincide con el descrito en la documentación aportada. Para ello se dispone de información sobre la situación, los linderos, las superficies y las servidumbres visibles. En el caso de que la dirección indicada en la documentación difiera de la comprobada se indicará la dirección real actual.
• Servidumbres visibles: Se comprueban todas las servidumbres que tiene el inmueble (servidumbre de paso, servidumbre de luces, servidumbre de vistas, etc.) t que de manera positiva como predio dominante o negativa como predio sirviente inciden sobre el valor.
• Estado de ocupación y uso: Se comprueba si el inmueble esta vacío u ocupado. Si está ocupado puede serlo por el propietario, por el arrendatario o por otras formas de tenencia como en el caso de una cesión. Esto implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de dicha ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Esta información es importante ya que la disponibilidad del inmueble podría estar condicionada y afectar en el valor de tasación. En el caso de inmuebles utilizados con finalidad comercial o por una explotación económica se describirán las características de dicha actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto relevante que pueda influir en el valor.
• Inspección del inmueble: El tasador realiza una visita física a la propiedad para evaluar su estado y comprobar superficies. Durante la inspección se examinan los diferentes aspectos del inmueble, como la estructura, la calidad de la construcción, las mejoras realizadas, las instalaciones, los acabados y cualquier factor que pueda influir en el valor. La inspección se realiza con ayuda de una hoja de campo y otras herramientas necesarias; portafolio rígido, papel, escalímetro (para posibles comprobaciones sobre planos), medidor y cámara fotográfica.

La entrega de la tasación al cliente tiene lugar una vez concluido el proceso de redacción y posterior a la revisión final del informe. En la mayoría de los casos la entrega se realiza en formato digital con la firma electrónica del técnico redactor. El archivo de la tasación también se realiza por medios electrónicos, protegido de cualquier deterioro mediante sistema de copia de seguridad que se realiza de forma regular.

¿Qué es una tasación de asesoramiento y para qué sirve?

La tasación de asesoramiento (tasación de mercado) es el informe que determina el valor de mercado de un inmueble y que sirve para tomar decisiones informadas en las diferentes operaciones de compra, venta, reparto, alquiler, inversión, liquidación, etc.

¿Qué profesional realiza la tasación de asesoramiento?

La tasación de asesoramiento (tasación de mercado) es un informe oficial elaborado por un tasador con titulación acorde a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación, para el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan son las de las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y para el resto de casos las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente.

¿Cuándo es necesaria la tasación de asesoramiento?

La tasación de asesoramiento (tasación de mercado) es necesaria para cualquier finalidad que precise la valoración de un inmueble de forma actualizada ya que para obtener el valor se tienen en cuenta factores como la situación del mercado inmobiliario, la oferta y la demanda, las calidades del inmueble o el estado de conservación. Sirve para aportar tranquilidad en la futura toma de decisiones sobre el inmueble, ya sea para comprar, para vender, para alquilar, para repartirlo, para conocer si es buena inversión o simplemente para fijar su valor.

¿Qué documentación se necesita para solicitar la tasación de asesoramiento?

La documentación necesaria en una tasación de asesoramiento (tasación de mercado) depende del tipo de inmueble. Los documentos mas utilizados son la escritura de propiedad, la nota simple, la referencia catastral y los planos. Otras documentaciones que se utilizan en algunos casos son la escritura de herencia o el contrato de arrendamiento. Las escrituras y nota simple son documentos legales que aportan información sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble y las cargas o restricciones legales pero muchos inmuebles no disponen de ellas al no estar inscritos en el registro de la propiedad por lo que su aportación no es requisito para elaborar la tasación.

¿Cómo es el proceso de tasación de asesoramiento?

La tasación de asesoramiento (tasación de mercado) determina el valor de mercado de los bienes, que es el precio mas probable al que puede venderse un bien inmueble, vivienda, terreno, local, nave, etc. Para el caso general se utiliza el método de comparación que obtiene el valor de tasación de estudiar el mercado.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la tasación de asesoramiento?

El tiempo necesario para realizar la tasación de asesoramiento (tasación de mercado) varía según la complejidad del inmueble y la finalidad de la tasación. Para el caso mas común que es el de tasación vivienda el tiempo es de 2 a 3 días laborables. Este plazo puede acortarse cuando la finalidad de la tasación lo requiere o el cliente así lo necesita.

¿Es necesario estar presente durante la tasación de asesoramiento?

Cuando se trata de una tasación de asesoramiento (tasación de mercado) con inspección interior es necesario facilitar el acceso al tasador, no es necesario que sea el propietario, puede ser cualquier otra persona designada. Cuando se trata de una tasación que por el tipo de inmueble (terreno) o por su finalidad no necesita de acceso interior el tasador se encarga de elaborar el informe sin mas mediación por parte del cliente.

¿Cuánto cuesta una tasación de asesoramiento?

El precio de una tasación de asesoramiento (tasación de mercado) varía según la complejidad del inmueble, en nuestra web puedes calcular el presupuesto. Son tarifas muy asequibles considerando la experiencia y titulación del tasador (arquitecto, aparejador o arquitecto técnico) y su utilidad para aportar tranquilidad en la futura toma de decisiones sobre el inmueble, ya sea para comprar, para vender, para alquilar, para repartirlo o para conocer si es buena inversión.

¿Qué aspectos considera el tasador en la tasación de asesoramiento?

Algunas de los aspectos que el tasador considera en una tasación de asesoramiento (tasación de mercado) son:

• Situación: Determinante para conocer la oferta, demanda y precios de mercado de la zona.
• Superficie y distribución: Se evalúan la superficie y la distribución interior del inmueble.
• Estado de conservación: Se considera el estado general constructivo y de instalaciones del inmueble, incluyendo antigüedad, reformas realizadas y reformas necesarias para adaptarse al uso al que se destina.
• Características constructivas: Se tienen en cuenta las calidades constructivas de materiales y acabados.
• Testigos: Son los comparables de mercado que se obtienen de datos de venta y oferta en la zona. Sirven para establecer una referencia y determinar el valor en relación con otros inmuebles comparables.

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¿Qué es una tasación por herencia y para qué sirve?

La tasación por herencia o tasación por reparto de herencia es el informe que determina el valor de los bienes, derechos y obligaciones que forman parte de la herencia. Esta valoración es necesaria para establecer el reparto entre herederos y para calcular los impuestos que correspondan, como es el caso del impuesto de sucesiones y donaciones.

¿Qué profesional realiza la tasación por herencia?

La tasación por herencia es un informe oficial elaborado por un tasador con titulación acorde a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación, para el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan son las de las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y para el resto de casos las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente.

¿Cuándo es necesaria la tasación por herencia?

La tasación por herencia es necesaria en aquellos casos en que los herederos precisan conocer el valor de los inmueble para su reparto equitativo o para determinar el valor de los impuestos que correspondan. La designación de un tasador sirve para solucionar conflictos que se prolongan en el tiempo y aportar la tranquilidad de saber que el reparto se hizo de forma justa para todas las partes.

¿Qué documentación se necesita para solicitar la tasación por herencia?

La documentación necesaria en una tasación por herencia depende del tipo de inmueble. Los documentos mas utilizados son la escritura de propiedad, la nota simple, la referencia catastral y los planos. Otras documentaciones que se utilizan en algunos casos son la escritura de herencia o el contrato de arrendamiento. Las escrituras y nota simple son documentos legales que aportan información sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble y las cargas o restricciones legales pero muchos inmuebles no disponen de ellas al no estar inscritos en el registro de la propiedad por lo que su aportación no es requisito para elaborar la tasación.

¿Cómo es el proceso de tasación por herencia?

La tasación por herencia determina el valor de mercado de los bienes, que es el precio mas probable al que puede venderse un bien inmueble, vivienda, terreno, local, nave, etc. Para el caso general se utiliza el método de comparación que obtiene el valor de de tasación de estudiar el mercado.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la tasación por herencia?

El tiempo necesario para realizar la tasación por herencia varía según la complejidad del inmueble y la finalidad de la tasación. Para el caso mas común que es el de tasación vivienda el tiempo es de 2 a 3 días laborables. Este plazo puede acortarse cuando la finalidad de la tasación lo requiere o el cliente así lo necesita.

¿Es necesario estar presente durante la tasación por herencia?

Cuando se trata de una tasación por herencia con inspección interior es necesario facilitar el acceso al tasador, no es necesario que sea el propietario, puede ser cualquier otra persona designada. Cuando se trata de una tasación que por el tipo de inmueble (terreno) o por su finalidad no necesita de acceso interior el tasador se encarga de elaborar el informe sin mas mediación por parte del cliente. En los casos de discrepancia entre herederos es recomendable que estén presentes durante la inspección para su tranquilidad al poder comprobar la transparencia del proceso.

¿Cuánto cuesta una tasación por herencia?

El precio de una tasación por herencia varía según la complejidad del inmueble, en nuestra web puedes calcular el presupuesto. Son tarifas muy asequibles considerando la experiencia y titulación del tasador (arquitecto, aparejador o arquitecto técnico) y su utilidad para aportar tranquilidad en la futura toma de decisiones sobre el inmueble, ya sea para comprar, para vender, para alquilar, para repartirlo o para conocer si es buena inversión.

¿Qué aspectos considera el tasador en la tasación por herencia?

Algunos de los aspectos que el tasador considera en una tasación por herencia son:

• Situación: Determinante para conocer la oferta, demanda y precios de mercado de la zona.
• Superficie y distribución: Se evalúan la superficie y la distribución interior del inmueble.
• Estado de conservación: Se considera el estado general constructivo y de instalaciones del inmueble, incluyendo antigüedad, reformas realizadas y reformas necesarias para adaptarse al uso al que se destina.
• Características constructivas: Se tienen en cuenta las calidades constructivas de materiales y acabados.
• Testigos: Son los comparables de mercado que se obtienen de datos de venta y oferta en la zona. Sirven para establecer una referencia y determinar el valor en relación con otros inmuebles comparables.

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¿Qué es una tasación pericial contradictoria y para qué sirve?

La tasación pericial contradictoria es el informe de tasación que permite al contribuyente impugnar la valoración a efecto de impuestos obtenida por la administración por considerarla incorrecta o elevada. Se utiliza en los impuestos que lo tienen contemplado en su reglamento aunque la jurisprudencia permite su aplicación en todos los tributos que se basan en un valor calculado por la administración.

• A) Si la valoración pericial del interesado no excede sobre el valor de la administración mas de un 10% o una cuantía de 120.000 € se produce la aceptación automática del valor propuesto por el interesado.
• B) Si la valoración pericial del interesado excede sobre la de la administración mas de un 10% o una cuantía de 120.000 € es la valoración de un perito tercero asignado por sorteo la que decide. Los gastos de esta tasación los abonará el interesado si el valor supera el 20% del valor declarado inicialmente, en caso contrario los abona la administración.