4.22 La documentación de tasación

La documentación de tasación a incorporar en el informe depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, esta documentación aporta información para completar la descripción de las características del inmueble y determinar el valor final de tasación. La documentación que se incorpora en el informe puede ser gráfica o textual.

La documentación gráfica es la que aporta información visual y espacial del inmueble:

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: Los planos de situación y emplazamiento que representan la ubicación del inmueble en relación con el entorno.
• Planos y croquis del inmueble: Los planos a escala que detallan las dimensiones y distribución del inmueble mostrando la disposición de las habitaciones, de las zonas comunes y cualquier otra característica relevante.
• Reportaje fotográfico: Fotografías representativas para la definición de las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

La documentación textual es la que sirve para comprobar el estado del inmueble en el registro de la propiedad y catastro o para conocer otros aspectos legales como la situación urbanística, calificación pública, condiciones de arrendamiento, etc.

• Documentación registral: Escritura de propiedad, nota simple registral y certificación registral. Cada documento tiene una finalidad diferente y un contenido específico pero en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias cualquiera de las tres documentaciones aporta información importante para para incluir en el informe:
  • La escritura de propiedad es el documento legal formalizado ante notario que contiene la información detallada sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad y las limitaciones o restricciones legales.
  • La nota simple registral es el extracto del Registro de la Propiedad que proporciona información básica sobre el inmueble, es un documento de carácter informativo que contiene la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad, las limitaciones o restricciones legales. y cualquier otro dato relevante que conste en el registro.
  • La certificación registral es el documento expedido por el Registro de la Propiedad que tiene validez legal y puede ser utilizada como prueba oficial y verificable de la situación registral de un inmueble.

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Documentación urbanística: Para el caso de valoración de suelos se aportará la documentación urbanística para obtener la información sobre el aprovechamiento que tiene el terreno; uso permitido, edificabilidad, ocupación, etc.
• Proyecto y licencia de obra: En el caso de inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se aportarán el proyecto visado y la licencia de obra ya que son los documentos que describen el inmueble resultante y que certifican que el proyecto cuenta con los permisos necesarios y cumple con las regulaciones vigentes. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación se aportará adicionalmente el contrato de ejecución de obra, el resumen del presupuesto de ejecución material y la última certificación de la obra, documentos que proporcionan información sobre los costes estimados de los materiales y la mano de obra necesarios para completar el proyecto.

• Contrato de arrendamiento: En el caso de que la finalidad de la tasación sea determinar el valor de renta se incluirá el contrato de arrendamiento que contiene la información sobre la renta pactada, el plazo de duración del alquiler y la existencia o no de una cláusula de revisión de renta, entre otras condiciones.
• Cédula de Calificación: En el caso de inmuebles sujetos a protección pública se incluirá la cédula de calificación, que es el documento emitido por la consejería de la comunidad autónoma que corresponda en el que queda perfectamente descrita la fecha de su concesión y el régimen al que está acogida. La cédula de calificación puede ser sustituida por cualquier otro documento administrativo que acredite o permita determinar el valor máximo legal de venta o alquiler.

• Licencia de actividad: La licencia de actividad es el documento administrativo emitido por el Ayuntamiento mediante el cual se autoriza a ejercer sobre el mismo una determinada actividad. Entre otros datos, han de quedar perfectamente descritas e identificadas las características de la actividad a desarrollar.

• Otras documentación: Se incluirá además cualquier otra documentación que a juicio del tasador pueda aportar información relevante a considerar en la determinación del valor de tasación;
  • Cédula de habitabilidad o cédula de primera ocupación que es el documento administrativo emitido por el ayuntamiento o por la consejería de la comunidad autónoma que autoriza el uso sobre un inmueble recientemente finalizado. Entre otros datos, ha de quedar perfectamente descrito e identificado y constar las características e incidencias del uso a desarrollar.
  • Cedula urbanística que es el documento administrativo emitido por el Ayuntamiento que corresponda sobre un inmueble (normalmente un solar o terreno) que determina la clasificación urbanística del suelo, su aprovechamiento urbanístico y las condiciones para su desarrollo.
  • Alineación oficial que es el documento autorizado por el ayuntamiento que corresponda sobre un inmueble (normalmente un solar o terreno) que determina los límites, linderos edificables y las medidas del mismo.
  • Seguro de daños decenal necesario para los edificios de uso residencial en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios o certificación del administrador de la comunidad necesario en el caso de locales comerciales, naves industriales y oficinas en régimen de propiedad horizontal con la finalidad de comprobar las limitaciones de uso u otras circunstancias que afecten a su valor.
  • Balance y cuenta de resultados para el caso de inmuebles ligados a una explotación económica se aportará el balance de cuentas y resultados de los últimos ejercicios por ser la documentación que aporta la información financiera sobre la rentabilidad de la actividad. En el caso de que por llevar menos tiempo en funcionamiento no puedan ser aportados los cálculos se realizarán según las previsiones del solicitante para los siguientes tres años, que en ningún caso podrán superar los parámetros medios del sector.
  • Documentación sobre derecho de riego y explotación necesaria para el caso de fincas rústicas de regadío ya que es el documento que certifica por parte de la Comisión de aguas de la Confederación Hidrográfica que corresponda la superficie y volumen de agua que puede ser regada con el fin de constatar el régimen de explotación. Igualmente se incluirá la documentación acreditativa del régimen de explotación que corresponda y del rendimiento de la misma.
  • Licencia de apertura.