Dudas frecuentes

¿Qué es un peritaje de edificios?

El peritaje de edificios es el examen que realiza un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, de los aspectos estructurales, funcionales y de seguridad de una edificación con el objetivo de identificar cualquier defecto, deterioro o peligro potencial.

El informe pericial es necesario en todos los caso en que una de las partes necesita un medio de prueba ante la otra parte o ante la ley, entre los mas comunes están:

• A) Nuevos propietarios que reclaman deficiencias constructivas al promotor y tienen como plazo el indicado por la Ley de Ordenación de la Edificación (10 años para el caso de deficiencias en estructuras, 3 años para elementos que afecten la habitabilidad y 1 año para defectos en acabados).
• B) Obras de reforma o rehabilitación no terminadas o terminadas con deficiencias constructivas.
• C) Obras de reforma o rehabilitación terminadas y no abonadas al contratista.
• D) Reclamación de un asegurado desatendida por sus compañías aseguradoras.
• E) Daños originados por vecinos.
• F) Daños originados por zonas comunes del edificio.
• G) Propietarios con daños una vez terminado el alquiler.

Los elementos de estudio mas comunes en un peritaje de edificios son; Cubierta, estructura, impermeabilización, instalaciones, piscina, aislamiento, carpinterías, acabados, andamio, contrato de obra, presupuesto de obra, etc.

¿Quién es el perito de edificios?

El perito de edificios es el arquitecto o arquitecto técnico con formación y experiencia en arquitectura y construcción que tiene como función principal la de analizar y evaluar el estado de un edificio identificando sus posibles patologías y emitiendo un informe pericial detallado en lo relativo a la edificación, construcción, rehabilitación, reforma o siniestro. Entre otras finalidades este informe puede ser utilizado como prueba en procesos judiciales, como asesoramiento para tomar decisiones sobre la reparación o reforma del inmueble o como asesoramiento en procesos de compraventa.

• Compraventa de inmuebles: Para asegurar que el estado del inmueble es adecuado y tener información negociar un precio justo.
• Alquiler de viviendas: Para garantizar la habitabilidad del inmueble y evitar problemas futuros.
• Obras de reforma: Para evaluar el estado del edificio antes de iniciar las obras y para prevenir posibles daños durante la reforma.
• Daños causados por vicios ocultos o defectos de construcción: Para reclamar al responsable de los daños.
• Procesos judiciales: Para aportar las pruebas periciales sobre el estado del edificios

¿Qué es una inspección de edificios?

La inspección de edificios es el examen técnico de un inmueble que tiene como finalidad identificar posibles patologías. La inspección se realiza por un perito cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que tenga experiencia en la detección de daños y deterioros.

¿Qué es el informe pericial de edificios?

El informe pericial de edificios es el documento elaborado por el perito que recoge las conclusiones sobre el estado del edificio con las patologías identificadas, la causas de los daños y las recomendaciones para su reparación con la valoración económica. Contiene información sobre los daños, patologías y/o deficiencias constructivas que pueden presentarse en cualquier tipo de edificación (edificio, vivienda, local, nave, etc.). Algunos ejemplos comunes son:

• A) Informe pericial de humedades.
• B) Informe pericial de grietas y fisuras.
• C) Informe pericial de daños en la construcción.
• D) Informe pericial de deficiencias constructivas.
• E) Informe pericial por vicios ocultos.
• F) Informe pericial por incumplimiento de calidades.
• G) Informe pericial urbanístico.
• H) Informe pericial de comprobación de superficies.

El contenido del informe pericial es particular en cada caso, de forma genérica contendrá los datos recogidos en la inspección por el perito, el análisis del estado y origen de los daños, patologías y/o deficiencias constructivas, la propuesta de soluciones y la valoración económica de las mismas. Otra información adicional puede ser la documentación de proyecto, documentación contractual, presupuestos de contratista, etc.

¿Qué son las patologías en edificios?

Las patologías en edificios son los problemas y deterioros que afectan la estructura, los materiales, las instalaciones o los acabados del inmueble. Las patologías más comunes son:

• Humedades: Pueden ser causadas por filtraciones de agua, condensación o capilaridad.
• Grietas y fisuras: Pueden ser un señal de problemas estructurales.
• Desprendimientos: Pueden ser causados por la mala adherencia de los materiales o por movimientos y/o asentamientos estructurales.
• Deterioro de los materiales: Puede ser causado por factores ambientales o desgaste por uso.
• Problemas en las instalaciones: Pueden incluir averías en las tuberías, el cableado eléctrico, los sistemas de calefacción y refrigeración.

¿Cómo elegir un perito o inspector de edificios?

En la elección de un perito o inspector de edificios es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Cualificación: El perito debe tener la formación adecuadas en el ámbito de la edificación y construcción, en el caso de edificios o partes de edificios será arquitecto o arquitecto técnico.
• Imparcialidad: El perito debe ser independiente e imparcial y no debe tener ningún interés personal en el resultado de la pericia o inspección.
• Experiencia: El perito debe tener experiencia en la realización de peritajes e inspecciones de edificios con similares patologías.
• Reputación: El perito debe tener una buena reputación en el ámbito profesional.

¿Qué es un peritaje de humedades?

El peritaje de humedades es el análisis técnico realizado por un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, con el fin de identificar la causa, el alcance y los efectos de las humedades presentes en una edificación. Este tipo de peritaje se realiza en viviendas, locales comerciales, edificios completos y cualquier otra construcción susceptible a sufrir problemas de humedad.

¿Qué es el informe pericial de humedades?

El informe pericial de humedades es el documento elaborado por un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que recoge las conclusiones sobre las humedades comprobadas, la causas de los daños, las posibles soluciones para su reparación y la valoración económica.

Cualquier informe de tasación con independencia de cual sea el inmueble objeto de la valoración y la finalidad del encargo seguirá en su redacción unas reglas generales:

• Expresión del contenido de forma clara y transparente considerando una fácil comprensión para el solicitante del informe.
• Indicar la finalidad de la tasación, la normativa de cumplimiento si es el caso y la metodología aplicada para obtener la valoración.
• Adicional a la metodología aplicada explicar los criterios adoptados y su justificación para que se entienda con claridad que factores se han tenido en cuenta para llegar al valor de tasación.

En el informe de tasación tiene que quedar indicado el solicitante del informe de tasación, que es el interesado en promover el informe de acuerdo a unas necesidades específicas. Los posibles solicitantes de una tasación pueden ser:

• Propietario: Un propietario que quiere obtener una valoración precisa de su propiedad para tomar la decisión de ponerlo en venta, en alquiler, etc.
• Comprador: Un comprador potencial interesado en adquirir una propiedad y quiere asesoramiento para conocer el valor del inmueble antes de realizar una oferta. Esto ayuda al comprador a tomar decisiones informadas sobre el precio y la viabilidad de la transacción.
• Institución financiera: Los bancos, las cooperativas de crédito u otras instituciones financieras pueden solicitar informes de tasación para evaluar el valor de un inmueble antes de otorgar un préstamo hipotecario. Esto les permite determinar el importe máximo del préstamo y la relación préstamo-valor.
• Abogado y tribunal: En situaciones legales, como disputas de herencia, separación o expropiación, el abogado o tribunal puede solicitar un informe de tasación que sirva como prueba en el procedimiento judicial para determinar el valor del inmueble.
• Promotor inmobiliario: Un promotor inmobiliario que quiere conocer el valor de un terreno o propiedad para evaluar las posibilidades antes de iniciar un proyecto de construcción o desarrollo.

La finalidad de la tasación dependerá del uso posterior que el solicitante del informe de tasación dé a la información obtenida. La finalidad de la tasación también determina la legislación que se tiene que aplicar. Las finalidades mas comunes son:

• Tasación de mercado: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para tomar decisiones de compra, venta, alquiler, etc
• Tasación por herencia: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para el reparto entre herederos y para calcular los impuestos que corresponden, como el impuesto de sucesiones y donaciones.
• Tasación pericial contradictoria: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para contrastar con el valor obtenido por la administración y como hoja de aprecio.
• Tasación judicial: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve como prueba en el procedimiento judicial y para solucionar conflictos que se prolongan en el tiempo.
• Tasación por separación: Con finalidad determinar el valor de tasación que garantiza una división justa y equitativa de las propiedades en la liquidación de la comunidad de bienes.
• Tasación por reclamación del valor catastral: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para contrastar el valor obtenido por la administración.
• Tasación por reclamación de plusvalía: Con finalidad determinar el valor de tasación que acredita que no ha habido incremento en el valor de suelo y por tanto no procede el pago de plusvalía.
• Tasación por expropiación: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para reclamar la indemnización por justiprecio y como hoja de aprecio.
• Tasación por enajenación de bienes a menores e incapacitados: Con finalidad determinar el valor de tasación que justifica ante el juez el valor de venta.
• Tasación de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación: Con finalidad de determinar el valor de tasación que determina el valor del derecho real de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación.
• Tasación como garantía para la agencia tributaria o seguridad social: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve como aval en las deudas fiscales contraídas con la administración para que el inmueble sea la garantía.
• Tasación por operaciones vinculadas: Con finalidad determinar el valor de tasación que justifica el valor normal de mercado según la Ley del impuesto de Sociedades.
• Tasación para determinar el valor contable o auditoría inmobiliaria: Con finalidad determinar el valor de tasación de los bienes inmuebles e inversiones de conformidad con el Plan General de Contabilidad.
• Tasación y valoración de patrimonio y carteras: Con finalidad determinar el valor de tasación del conjunto de bienes de naturaleza inmobiliaria y mobiliaria que integran el patrimonio.
• Tasación para segregación o agrupación: Con finalidad determinar el valor de tasación resultante una vez se ha dividido una finca (segregación) o se han unificado varias (agrupación).
• Tasación para instalación de ascensor: Con finalidad determinar el valor de tasación de la superficie privativa para la indemnización al propietario o propietarios afectados.

En el informe de tasación el apartado identificación y localización del inmueble en la tasación es el que contiene la información que identifica el inmueble, si se trata de un unidad dentro de un edificio (piso, local, garaje, trastero, etc.), un edificio completo (vivienda unifamiliar, nave, etc.) o un terreno y si es un inmueble en estado de terminado, en proyecto, en construcción o en rehabilitación. También contiene los datos relativos a la localización, tanto la información comprobada por el tasador como la contenida en la documentación aportada (documentación registral, documentación descriptiva y gráfica catastral, etc.).

En el informe de tasación el apartado localidad y entorno describe las características fundamentales de la población que influyen en la valoración del inmueble, esto es:

• Tipo de núcleo: Si se trata de un municipio independiente o dependiente de otro como en el caso de una pedanía.
• Ocupación laboral: Si la ocupación laborar principal es industrial, comercial o sector servicios.
• Evolución: Si la evolución de la población es estable, creciente o decreciente.
• Densidad de población: Si la densidad de población es alta, media o baja.
• Tipología edificatoria: Si el uso predominante en el entorno es residencial, industrial, turístico, etc.
• Ordenación edificatoria: Si la ordenación de las edificaciones es en manzana cerrada, manzana abierta, aislada, pareada o adosada.
• Grado de consolidación y ocupación: Si el grado de consolidación y ocupación de las edificaciones es alto, medio o bajo.
• Antigüedad: La antigüedad media de las edificaciones del entorno.

También se describen las infraestructuras, equipamientos y servicios y comunicaciones de que dispone el entorno:

• Infraestructuras: Como son el estado del pavimento y aceras, la disponibilidad y estado de las redes de suministro eléctrico, de abastecimiento de agua, de saneamiento, de telefonía y de gas.
• Equipamientos y servicios: La existencia en el entorno de servicios de la administración adecuados, centros sanitarios y asistenciales, centros educativos, instalaciones deportivas, zonas verdes y centros comerciales.
• Comunicaciones: Si las comunicaciones por vehículo privado son por red viaria comarcal y/o nacional y si dispone de transporte público en autobús, ferrocarril, metropolitano o aeropuerto.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un terreno o de un edificio que dispone de terreno, como es el caso de una nave industrial o de una vivienda unifamiliar, se detallarán en el apartado descripción y superficie del terreno en la tasación las siguientes características:

• Superficie: La superficie registral y superficie comprobada en consulta descriptiva y gráfica catastral
• Infraestructuras: Todas las infraestructuras de que el terreno esté dotado, tanto las construcciones hechas como las instalaciones de que dispone. En cuanto a construcciones realizadas las mas comunes son; cerramiento de parcela, pavimento exterior, aparcamiento en superficie, piscina, porche, cenador, caseta de almacén, perrera, arbolado, ajardinamientos, barbacoa, etc. En cuanto a las instalaciones disponibles, si existe alumbrado exterior, tomas de agua, instalación de riego automático, etc.
• Geometría: Si se trata de un terreno con forma rectangular o poligonal.
• Pendiente: Si se trata de un terreno sin desnivel, desnivel suave, desnivel fuerte o un terreno banqueado

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Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en la descripción y superficie del inmueble en la tasación las siguientes características:

• Ubicación de la edificación: Si la edificación ocupa la totalidad del terreno o una parte quedando superficie libre para el acceso, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: El uso principal de la edificación, residencial, comercial, industrial, terciario, etc. Si es una edificación aislada, adosada o pareada y el número de plantas en que se distribuye sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: Si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie de la edificación: Cuando las superficies puedan ser comprobadas se indicarán la superficie útil, la superficie construida y la superficie construida con zonas comunes (para el caso de edificios con zonas comunes). Esta comprobación tiene como finalidad determinar cuál es la superficie real y si hay correspondencia o no con la superficie registral y superficie catastral. En algunos casos la comprobación se hará sobre la documentación gráfica aportada y en otros casos requerirá de la elaboración de croquis y/o de planos de los inmuebles objeto de estudio. Los croquis del inmueble deberán permitir la identificación de usos de los diferentes espacios y corresponder a una escala para poder realizar los cálculos posteriores.

La relación entre las superficies útil, construida y construida con zonas comunes dependerá del uso y tipología constructiva, como dato orientativo se pueden definir los siguientes según el uso:

Superficie construida de vivienda adosada = Superficie útil + 22%
Superficie construida de vivienda aislada = Superficie útil + 25%
Superficie construida de local comercial = Superficie útil + 15%
Superficie construida de oficina = Superficie útil + 15%
Superficie construida de nave industrial = Superficie útil + 10%

Superficie construida con zonas comunes de vivienda en bloque = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de vivienda adosada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes vivienda aislada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de local comercial = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de oficina = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de nave industrial = No dispone

• Elementos constructivos de la edificación: Se definirá la tipología constructiva describiendo la cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, carpinterías interiores, solados, revestimientos de paredes y techos, otras terminaciones y acabados relevantes. También las instalaciones relevantes, fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.

• Antigüedad y vida útil estimada: La antigüedad y estado de conservación de un inmueble, y en su caso del edificio en el que sitúa, son aspectos que inciden de manera relevante en el valor de tasación ya que influyen directamente sobre el coeficiente de depreciación que se aplica al coste de construcción y/o la homogeneización de testigos de mercado. Se comprobará el estado de conservación y si se han efectuado reformas o rehabilitaciones en el inmueble y/o en el edificio en el que se ubica. También si existe alguna depreciación funcional por no adecuarse el inmueble al uso al que se destina.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, se expresarán las características anteriores teniendo como referencia el proyecto que ha servido de base para obtener la licencia municipal y se describirá la fase en que se encuentran las obras y porcentaje de obra ejecutada.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en el apartado descripción urbanística en la tasación el uso a que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica. Los casos que se pueden plantear según sea la situación urbanística de un edificio o elemento de edificio son:

• Situación urbanística es correcta cuando el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente.
• Situación urbanística anterior correcta cuando el inmueble no cumple con la normativa urbanística vigente pero sí con la normativa que en el momento de concederse la licencia de obras estaba en vigor. En este caso únicamente se permite la conservación de la edificación y se limita su uso al ya autorizado, el inmueble no cumple con el planeamiento vigente actual pero su situación urbanística puede darse por correcta.
• Consolidación de la edificación cuando se pueda probar que han trascurrido más de cuatro años desde la construcción de la edificación y no se haya incoado expediente de infracción urbanística en este periodo de tiempo. Además de lo anterior el terreno sobre el que se levante la edificación no puede estar calificado como zona verde o espacio libre o suelo no urbanizable protegido.
• Situación urbanística incorrecta cuando el inmueble no se encuentra en algunas de las situaciones correctas o la edificación consolidada.

Además de la situación urbanística de la edificación se ha de comprobar que cumple con los requisitos particulares que según el uso marcan las ordenanzas vigentes. Las viviendas han de contar con la Licencia de Primera Ocupación y los locales de negocio o industriales en que se desarrolle alguna actividad la correspondiente licencia de Actividad o licencia de Funcionamiento.

Cuando el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano se describirán:

• El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• La clasificación urbanística que corresponde al terreno: urbano, rural o urbanizable (clasificación urbanizable para el caso de legislaciones anteriores a aprobación de la Ley del Suelo).
• La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y altura permitida.
• El aprovechamiento urbanístico según el ámbito de reparto, de gestión y de ejecución:
  • Superficie construible por el propietario del terreno.
  • Sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (administración pública o particular).
  • Sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
  • Cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno.
  • Instrumento de planeamiento y trámites para que el terreno pueda considerarse solar.
  • Plazo de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno.
  • En el caso de que el terreno esté sujeto a expropiación forzosa se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea un terreno rural (finca rústica) se indicará la clasificación del suelo y si es el caso el régimen de protección especial.

Cuando en la inspección se haya podido comprobar se incluirá en el informe la ocupación del inmueble en la tasación. El inmueble puede estar vacío u ocupado y si está ocupado puede serlo por el propietario, por el arrendatario o por otras formas de tenencia como en el caso de una cesión. Esto implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de dicha ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Esta información es importante ya que la disponibilidad del inmueble podría estar condicionada y afectar en el valor de tasación.

En el caso de inmuebles utilizados con finalidad comercial o por una explotación económica se describirán las características de dicha actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto relevante que pueda influir en el valor.

Cuando se haya podido comprobar la condición de protección pública del inmueble en la tasación se indicará en el informe junto con los datos necesarios para proceder al calculo del valor máximo legal, normalmente competencia de cada comunidad autónoma. También se indicarán otras limitaciones legales o urbanísticas a considerar en el valor de tasación como son las restricciones de uso del suelo, de patrimonio histórico o cultural y de zonas protegidas, entre otras.