4.08 Descripción urbanística en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en el apartado descripción urbanística en la tasación el uso a que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica. Los casos que se pueden plantear según sea la situación urbanística de un edificio o elemento de edificio son:

• Situación urbanística es correcta cuando el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente.
• Situación urbanística anterior correcta cuando el inmueble no cumple con la normativa urbanística vigente pero sí con la normativa que en el momento de concederse la licencia de obras estaba en vigor. En este caso únicamente se permite la conservación de la edificación y se limita su uso al ya autorizado, el inmueble no cumple con el planeamiento vigente actual pero su situación urbanística puede darse por correcta.
• Consolidación de la edificación cuando se pueda probar que han trascurrido más de cuatro años desde la construcción de la edificación y no se haya incoado expediente de infracción urbanística en este periodo de tiempo. Además de lo anterior el terreno sobre el que se levante la edificación no puede estar calificado como zona verde o espacio libre o suelo no urbanizable protegido.
• Situación urbanística incorrecta cuando el inmueble no se encuentra en algunas de las situaciones correctas o la edificación consolidada.

Además de la situación urbanística de la edificación se ha de comprobar que cumple con los requisitos particulares que según el uso marcan las ordenanzas vigentes. Las viviendas han de contar con la Licencia de Primera Ocupación y los locales de negocio o industriales en que se desarrolle alguna actividad la correspondiente licencia de Actividad o licencia de Funcionamiento.

Cuando el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano se describirán:

• El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• La clasificación urbanística que corresponde al terreno: urbano, rural o urbanizable (clasificación urbanizable para el caso de legislaciones anteriores a aprobación de la Ley del Suelo).
• La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y altura permitida.
• El aprovechamiento urbanístico según el ámbito de reparto, de gestión y de ejecución:
  • Superficie construible por el propietario del terreno.
  • Sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (administración pública o particular).
  • Sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
  • Cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno.
  • Instrumento de planeamiento y trámites para que el terreno pueda considerarse solar.
  • Plazo de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno.
  • En el caso de que el terreno esté sujeto a expropiación forzosa se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea un terreno rural (finca rústica) se indicará la clasificación del suelo y si es el caso el régimen de protección especial.