09 Conceptos generales de tasación

La superficie es la magnitud que expresa la extensión de un inmueble en dos dimensiones y para su completa definición en el ámbito inmobiliario es necesario concretar a qué clase de superficie está referida la medida. Cada normativa municipal define las clases de superficies que sirven de referencia. Las diferentes superficies definidas que se pueden encontrar son:

• Superficie útil cerrada: Es la suma de la superficie interior del local, sin contar los tabiques pilares y demás elementos que no son susceptibles de utilización por el usuario. Las superficies exteriores, o terrazas no se cuentan.
• Superficie útil cerrada con exteriores: Es la superficie útil cerrada a la que se le suma la superficie de las terrazas exteriores (en general sólo las terrazas cubiertas).
• Superficie útil VPO: Es la superficie útil cerrada más la mitad de las terrazas cubiertas exteriores. Puede variar según la Comunidad autónoma. Suele tener un límite máximo para el cómputo aún sumando mayor superficie.
• Superficie habitable: Es la superficie útil cerrada, descontando baños, pasillos, despensas, y demás dependencias no habitables directamente.
• Superficie construida cerrada propia: Es la superficie útil cerrada mas la superficie ocupada por los tabiques y elementos interiores mas la superficie de las paredes fachadas y patios y paredes propias lindantes con otras fincas mas la mitad de la superficie que ocupan las paredes que lindan con partes comunes del edificio, o bien otros usuarios o fincas con la consideración de pared medianil.
• Superficie construida con comunes: Es la superficie construida cerrada propia a la que se le suma la superficie construida propia de los elementos comunes, repartida proporcionalmente a los enteros de propiedad. En ocasiones las terrazas cubiertas se suman y cuentan el 50% y si están cerrada por tres lados cuentan el 100%.
• Superficie construida total VPO: Es la superficie construida con comunes a la que se le suma la mitad de las terrazas exteriores cubiertas.
• Superficie construida sobre rasante: Se refiere a la superficie construida con los adjetivos anteriores correspondientes, contabilizada sólo la que se encuentra sobre rasante.
• Superficie edificada sobre rasante: Se refiere a la superficie construida sobre rasante pero considerando sólo la que el planeamiento considera computable a efectos de edificabilidad. No coincide, en general con la superficie construida sobre rasante. En ocasiones se habla de esta superficie como “metros cuadrados techo”.
• Superficie edificable: Es la máxima superficie edificada posible según el planeamiento, y computada tal como diga el Plan.
• Superficie edificada bajo rasante: Se refiere a la superficie construida bajo rasante. En general no computa a efectos de edificabilidad máxima permitida. Si parte de esta superficie computa a efectos de edificabilidad, se dice expresamente “edificada bajo rasante computable”.

La Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, define las siguientes superficies:

• Superficie comprobada: Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
• Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc. ), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
• Superficie utilizable o computable: Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos:

• 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:
  • a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.
  • b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
  • c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable.
  • d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.
  • e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.
• 2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.
• Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.

La edificabilidad se define en planeamiento urbanístico donde se establece si debe aplicarse sobre la superficie bruta o sobre la superficie neta. En general se entiende por edificabilidad el cociente de dividir la superficie edificable sobre rasante por la superficie del suelo, así una edificabilidad del 0,30 es la que corresponde a un terreno de 1.000 m² en el que se puede construir una vivienda de 300 m².

Aunque la definición se puede considerar genérica existen matices que la afectan. En algunos casos sólo cuenta la superficie construida cerrada sobra rasante y en otros cuenta la superficie exterior de terrazas, por ejemplo. También puede plantearse el caso de que compute parte de la edificabilidad bajo rasante y otros elementos que a veces hay que interpretar en la documentación urbanística correspondiente como los torreones de escalera y ascensor, las rampas de garaje, etc.

El aprovechamiento es un concepto que expresa el potencial de valor lucrativo de un suelo. En general se habla de aprovechamiento en los suelos no desarrollados, ya que este concepto se emplea fundamentalmente en los instrumentos de gestión y reparto de beneficios y cargas.

El concepto de aprovechamiento está relacionado con la edificabilidad pero no hay correspondencia, no son directamente proporcionales. Un suelo dotacional para equipamiento de dominio público no suele tener aprovechamiento pero ello no quiere decir que no tenga edificabilidad. El aprovechamiento de un solar de uso industrial es distinto que el aprovechamiento de un solar con uso residencial, aunque su edificabilidad sea la misma y estén en zonas próximas.

El aprovechamiento por metro cuadrado bruto es el mismo para todos los propietarios de suelo dentro de una unidad de actuación en suelo urbano, ya que en general los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie que aportarán a la reparcelación.

La altura es la distancia vertical de un cuerpo respecto del terreno o a cualquier otra superficie tomada como referencia. Por regla general los planeamientos urbanísticos establecen como referencia que la altura se mida en el centro de la fachada y sea hasta la parte baja del último forjado. Las calles en desnivel se acostumbran a reglamentar permitiendo sobrepasar la altura hasta 1,50 metros en el punto más bajo de la calle obligando a escalonar para conseguirlo.

El volumen es la magnitud geométrica que expresa el espacio que ocupa un edificio y se calcula multiplicando la superficies por la altura. La interpretación de la definición de volumen es abierta en muchos casos cuando el planeamiento urbanístico dejas algunos elementos sin definir, como el caso de torreones de escalera o huecos de ascensor.

La ocupación es la superficie de suelo dentro de la finca en que se ubica la edificación. La interpretación general del planeamiento urbanístico es que esté referida al perímetro de la superficie de apoyo de la edificación pero hay elementos como los patios y terrazas que pueden tener diferentes interpretaciones según la población.

La actualización de una tasación es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que se referencia a la tasación anterior y se modifiquen las advertencias y cualquiera de los valores que figuren en ella.

La antigüedad del inmueble es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo y la fecha de la valoración.

Los comparables (testigos) son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

La homogeneización de comparables es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizada para aquél.

La depreciación física es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

La depreciación funcional es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

El compromiso de compra a plazos de inmuebles es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.

La opción de compra es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Edificio es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Un edificio está destinado a un uso determinado (residencial, industrial, comercial, etc.) cuando dicho uso es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en proyecto es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

Edificio en construcción es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y que se realiza de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Elementos comunes de un edificio son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elemento de un edificio es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Un elemento de un edificio es un piso, un local, una oficina, un garaje, etc.

Los elementos especulativos son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

Inmueble en rehabilitación es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

• a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
• b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
• c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50% de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
• d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50% del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.

Un inmueble ligado a una explotación económica es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

• a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
• b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
• c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
• d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
• e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
• f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
• g) Centros de equipamiento social.
• h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares. Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
• En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas ; cámaras frigoríficas ; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

Se entiende por mercado al entorno inmobiliario homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Se entiende por protección pública cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración.

El valor de mercado según la Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará:

• a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
• b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
• c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
• d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

El valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.