9.02 Definición de edificabilidad y aprovechamiento en una tasación

La edificabilidad se define en planeamiento urbanístico donde se establece si debe aplicarse sobre la superficie bruta o sobre la superficie neta. En general se entiende por edificabilidad el cociente de dividir la superficie edificable sobre rasante por la superficie del suelo, así una edificabilidad del 0,30 es la que corresponde a un terreno de 1.000 m² en el que se puede construir una vivienda de 300 m².

Aunque la definición se puede considerar genérica existen matices que la afectan. En algunos casos sólo cuenta la superficie construida cerrada sobra rasante y en otros cuenta la superficie exterior de terrazas, por ejemplo. También puede plantearse el caso de que compute parte de la edificabilidad bajo rasante y otros elementos que a veces hay que interpretar en la documentación urbanística correspondiente como los torreones de escalera y ascensor, las rampas de garaje, etc.

El aprovechamiento es un concepto que expresa el potencial de valor lucrativo de un suelo. En general se habla de aprovechamiento en los suelos no desarrollados, ya que este concepto se emplea fundamentalmente en los instrumentos de gestión y reparto de beneficios y cargas.

El concepto de aprovechamiento está relacionado con la edificabilidad pero no hay correspondencia, no son directamente proporcionales. Un suelo dotacional para equipamiento de dominio público no suele tener aprovechamiento pero ello no quiere decir que no tenga edificabilidad. El aprovechamiento de un solar de uso industrial es distinto que el aprovechamiento de un solar con uso residencial, aunque su edificabilidad sea la misma y estén en zonas próximas.

El aprovechamiento por metro cuadrado bruto es el mismo para todos los propietarios de suelo dentro de una unidad de actuación en suelo urbano, ya que en general los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie que aportarán a la reparcelación.