01 El tasador

El tasador inmobiliario es el profesional especializado en la valoración de bienes inmuebles. Los informes más habituales que elabora un tasador son la tasación vivienda, tasación local comercial, tasación nave industrial y tasación terreno pero la valoración puede hacerse sobre cualquier otro tipo de inmueble, como es el caso de oficinas, garajes, trasteros o edificios completos.

El trabajo del tasador tiene diferentes finalidades según la necesidad de cada cliente, las más solicitadas son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación por reclamación del valor catastral, tasación por expropiación y tasación judicial.

Al tasador que interviene en un proceso judicial se le denomina perito judicial inmobiliario u otros términos de uso común como perito tasador, perito tasaciones inmobiliarias o perito tasador inmobiliario.

De todas las funciones del tasador la principal es la de determinar de manera objetiva el valor de mercado de un inmueble en un momento temporal concreto. Los informes más comunes que elabora el tasador son la tasación vivienda, tasación local comercial, tasación nave industrial y tasación terreno pero la valoración puede realizarse sobre cualquier tipo de bien inmueble como oficinas, garajes, trasteros o edificios completos.

Para determinar el valor de mercado, el tasador realiza la inspección del inmueble y obtiene la información relevante que afecta a su valor. Conocidas las características se compara el inmueble con la oferta de otros similares en la zona para establecer una referencia de valor. Finalmente se elabora el informe que incluye la descripción completa de la propiedad, los métodos utilizados en la valoración y el valor de tasación obtenido.

Otras funciones propias del tasador que quedarán incorporadas en el informe de tasación son la correcta identificación del inmueble, la existencia de deficiencias constructivas o patologías y la comprobación de la superficie real y su correspondencia con las superficies indicadas en la documentación catastral y documentación registral.

En el tasador inmobiliario son fundamentales los principios de profesionalidad, independencia y ética. Estos principios garantizan un proceso de valoración confiable y objetivo que proteja los intereses de todas las partes involucradas. Los principios del tasador son:

• Profesionalidad: Tener la suficiente formación y experiencia adecuada al bien objeto de la tasación. El tasador tendrá los conocimientos técnicos necesarios y se mantendrá actualizado en las tendencias del mercado inmobiliario. Además, contará con experiencia adecuada al bien inmueble para elaborar una valoración precisa y fundamentada, ya sea como tasador de pisos, tasador de viviendas, de locales, naves, terrenos, etc.
• Independencia: Representar los intereses legítimos y éticos de sus clientes de forma compatible con una buena conducta profesional con todas las partes implicadas.
• Evitar el conflicto de intereses: Tomar todas las precauciones razonables para asegurarse de que no haya conflictos de interés al aceptar un encargo profesional evitando las incompatibilidades por su condición de tasador.
• Prudencia y confidencialidad: Como depositario de datos personales y económicos de carácter reservado mantener el secreto profesional en todo lo relativo a sus clientes, sin facilitar noticia alguna excepto en los casos de providencia judicial o precepto expreso de la ley en los que el tasador interviene como perito judicial inmobiliario.

El tasador tiene que representar los intereses legítimos de sus clientes de forma compatible con una buena conducta profesional hacia todas las partes involucradas. Su función es proporcionar una valoración objetiva basada en criterios técnicos y factores relevantes. Las incompatibilidades del tasador sólo están reguladas en algunas finalidades (Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación) pero se pueden adoptar para todo informe de tasación evitando participar en la valoración de inmuebles en los en los siguientes casos:

• Tasación de inmuebles sobre los que intervenga profesionalmente (redacción de proyecto, dirección de obras, etc.).
• Tasación de inmuebles que pertenezcan al propio tasador, a sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control o participen en los términos que recoge la ley.
• Tasación de inmuebles propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria en las que tenga inversiones el propio tasador.

La independencia del tasador inmobiliario y perito judicial inmobiliario es esencial para asegurar una tasación imparcial y libre de conflictos de intereses por lo que deberá evitar valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas con las que no pueda mantener una posición de independencia, en beneficio de la objetividad del informe de tasación.

El tasador y el perito judicial inmobiliario son los dos profesionales especialistas en bienes inmueble que realizan una tasación inmobiliaria. La diferencia entre ambas denominaciones es el ámbito de actuación donde desarrollan su trabajo:

Tasador o tasador inmobiliario es el término genérico para referirse al técnico que desarrolla su trabajo para cualquier tipo de finalidad y en cualquier contexto. El tasador puede realizar encargos de tasación para todo tipo de clientes que soliciten sus servicios, pueden ser clientes particulares, empresas, organismos públicos, entidades de crédito, etc. Las finalidades más solicitadas son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación por reclamación del valor catastral, tasación judicial y tasación por expropiación.

Perito judicial inmobiliario es el término adecuado para referirse al tasador que desarrolla su trabajo en el ámbito judicial, bien por nombramiento de una de las partes implicadas en el proceso o bien por designación judicial. El informe que elabora el perito es conocido como informe pericial, peritaje o pericial judicial y tiene que adecuarse a las necesidades particularidades del procedimiento para el que haya sido nombrado o designado. El perito judicial inmobiliario además de la experiencia y conocimientos del tasador tiene formación en la legislación que regula la actuación de los peritos en el ámbito judicial, como es el caso de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Considerando lo anterior queda aclarar que otros términos de uso común como perito tasador, perito tasaciones inmobiliarias o perito tasador inmobiliario son sinónimos y todos ellos adecuados ya que se refieren al tasador que desarrolla su trabajo dentro del ámbito judicial.

El tasador y el perito son profesionales especializados en la inspección y análisis de inmuebles siendo la diferencia principal que el tasador es el experto encargado de determinar el valor económico mientras que el perito es el especialista en un área determinada que evalúa y emite un juicio técnico sobre algún aspecto del inmueble.

En el sector inmobiliario ambos términos se utilizan indistintamente con frecuencia pero el uso adecuado sería referirse al tasador inmobiliario como el profesional que realiza la tasación del inmueble y al perito como el profesional que examina un aspecto del inmueble sobre el que elabora un informe pericial, como por ejemplo informar sobre el estado de la estructura o sobre la existencia de una humedad.

El tasador y el agente de la propiedad inmobiliaria (api) son profesionales que desarrollan su trabajo dentro del sector inmobiliario siendo la diferencia principal la actividad.

El tasador inmobiliario es el profesional independiente y objetivo que determinar el valor de un inmueble en un momento específico utilizando criterios objetivos y recogiendo la información en un documento de tasación para ser utilizada posteriormente. El api inmobiliaria es el intermediario que trabaja en la compra, venta o alquiler de propiedades representando a sus clientes en las diferentes gestiones del proceso.

Cuando se precisa valorar un inmueble tenemos la opción de recurrir a un tasador o de hacer una consulta de tasación online, es importante entender la diferencia entre las dos alternativas para tomar una decisión informada.

La tasación online es una opción rápida para obtener una estimación del valor a través de plataformas y herramientas automatizadas donde el usuario ingresa información básica y recibe un resultado instantáneo. Esta alternativa es útil para quienes buscan una visión general pero con limitaciones importantes a tener en cuenta. Estas herramientas se basan en algoritmos y datos de mercado que pueden no estar actualizados y que no consideran las particularidades del inmueble y las comprobaciones que realiza un tasador, como la medición real de superficies, la calidad de los acabados, el estado de conservación, las mejoras realizadas o la existencia de deficiencias.

Las herramientas de tasación online calculan sus valores con un margen amplio, no admisible como referencia para determinar el valor de venta de un inmueble o para el reparto de una herencia, por ejemplo, donde un error en la tasación supone miles de euros. Hay que considerar que la finalidad de las plataformas con servicios de "tasación vivienda online" o "simular tasación gratuita" es la de recoger datos personales de los usuarios, el más común el correo electrónico, y no tanto ofrecer una herramienta de tasación precisa.

La elección entre un tasador inmobiliario y una tasación on line dependerá de la finalidad de la valoración y las necesidades del propietario. Si lo que se necesita es una estimación aproximada para una referencia inicial la tasación online puede ser útil para tener una idea general. Si se precisa una valoración particularizada sólo puede obtenerse con la intervención de un tasador que proporcione un análisis experto y expresado en un informe de forma justificada.

La titulación del tasador está definida por la finalidad de la tasación y la normativa que la regula:

Para el caso de tasación de garantía, regulada por el Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, se requiere titulación universitaria de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico cuando se trata de la tasación de inmuebles urbanos (tasación piso, tasación vivienda, tasación local comercial, tasación terreno, etc.) y de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos acorde a la naturaleza del objeto de la tasación.

"Articulo 2. Profesionales: los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos."

Para el caso de tasación por expropiación, regulada por Decreto de 26 de Abril de 1957 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, se requiere el título profesional de acuerdo con la especialidad de la materia sobre la que haya de dictaminar y haber ejercido por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio.

"Artículo 31. Los peritos de que trata el número segundo del artículo 29 de la Ley habrán de tener título profesional expedido por el Estado, de acuerdo con la especialidad de la materia sobre que hayan de dictaminar. Todos ellos deberán haber ejercido su profesión por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio. Si el nombramiento no reuniera estas condiciones, la Administración la admitirá como si estuviere firmada exclusivamente por el propietario."

Para el caso de tasación pericial contradictoria, regulada por la Ley 58/2003 de 17 de diciembre General Tributaria, el perito tercero se designará desde las listas de los colegios, asociaciones y corporaciones profesionales legalmente reconocidas teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar.

"Artículo 135. Cada Administración tributaria competente solicitará en el mes de enero de cada año a los distintos colegios, asociaciones o corporaciones profesionales legalmente reconocidos el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos terceros. Elegido por sorteo público uno de cada lista, las designaciones se efectuarán por orden correlativo, teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar."

Para el resto de finalidades que no tienen normativa de regulación se adopta el mismo criterio en la práctica real, que la titulación del tasador sea acorde a la naturaleza del objeto de la tasación, siendo en el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos.

Cuando un cliente necesita una tasación inmobiliaria y busca información se encuentra con dos términos que parecen significar lo mismo pero no lo son, tasador oficial y tasador homologado, entre ellos es fundamental entender las diferencias.

El tasador oficial es aquel que tiene la autorización o el reconocimiento de entidades gubernamentales para realizar tasaciones inmobiliarias con validez legal. Esta autorización o reconocimiento se obtiene a través de las titulaciones que le habilitan para tasar inmuebles, siendo en el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos. Las finalidades mas comunes para las que se solicita un tasador oficial son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación por reclamación del valor catastral, tasación por expropiación y tasación judicial.

El tasador homologado es aquel que ha obtenido la acreditación del Banco de España para realizar tasaciones inmobiliarias con finalidad garantía hipotecaria. Las titulaciones necesaria para obtener la acreditación como tasador homologado son las mismas que en el caso del tasador oficial con la diferencia de que su trabajo lo tiene que realizar vinculado a una sociedad de tasación homologada según los requisitos establecidos por la Ley (Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación). La tasación homologada suele tener un coste superior a la tasación oficial debido a que entre el técnico y el cliente interviene la sociedad que ha obtenido la homologación.

Considerando que los dos técnicos tienen la misma titulación la elección entre un tasador oficial o un tasador homologado dependerá de la necesidad del cliente, para todos los casos tiene validez legal cualquier tasación oficial siendo la finalidad hipotecaria el único caso en que tendrá que ser tasación homologada.

La tasación debe hacer referencia a la legislación aplicable o jurisprudencia en que el tasador se basa para efectuar su trabajo, así como para determinar los derechos que valora. La legislación determina el método o procedimiento para determinar el valor del inmueble:

• Para el caso de tasación con finalidad valor catastral la normativa de aplicación es el Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

"Las presentes normas serán de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano."

• Para el caso de tasación hipotecaria y determinadas finalidades financieras la normativa de aplicación es la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

"La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones."

• Para el caso de tasación de canon de concesiones, o rescate de estas, la normativa de aplicación es la Ley 22/1988 de Costas, que da normas para el cálculo del canon y la valoración del rescate de la concesión administrativa.
• Para el caso de tasación del canon de concesiones de las corporaciones locales la normativa de aplicación es el Real Decreto 1372/1986 Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
• Para el caso de tasación de usufructo la normativa de aplicación en la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Para la tasación de la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados la normativa de aplicación es el Real Decreto Legislativo 1/1993 Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Para la tasación del impuesto sobre trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados la normativa de aplicación es el Real Decreto 828/1995 Reglamento del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Para la tasación del valor catastral la normativa de aplicación es el Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.
• Para la tasación de la base imponible de los impuestos locales la normativa de aplicación es el Real Decreto Legislativo 2/2004 Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
• Para la tasación de las bases imponibles de IVA la normativa de aplicación es la Ley 37/1992 del Impuesto Sobre el Valor Añadido.