10 Peritaciones

¿Qué es un peritaje de edificios?

El peritaje de edificios es el examen que realiza un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, de los aspectos estructurales, funcionales y de seguridad de una edificación con el objetivo de identificar cualquier defecto, deterioro o peligro potencial.

El informe pericial es necesario en todos los caso en que una de las partes necesita un medio de prueba ante la otra parte o ante la ley, entre los mas comunes están:

• A) Nuevos propietarios que reclaman deficiencias constructivas al promotor y tienen como plazo el indicado por la Ley de Ordenación de la Edificación (10 años para el caso de deficiencias en estructuras, 3 años para elementos que afecten la habitabilidad y 1 año para defectos en acabados).
• B) Obras de reforma o rehabilitación no terminadas o terminadas con deficiencias constructivas.
• C) Obras de reforma o rehabilitación terminadas y no abonadas al contratista.
• D) Reclamación de un asegurado desatendida por sus compañías aseguradoras.
• E) Daños originados por vecinos.
• F) Daños originados por zonas comunes del edificio.
• G) Propietarios con daños una vez terminado el alquiler.

Los elementos de estudio mas comunes en un peritaje de edificios son; Cubierta, estructura, impermeabilización, instalaciones, piscina, aislamiento, carpinterías, acabados, andamio, contrato de obra, presupuesto de obra, etc.

¿Quién es el perito de edificios?

El perito de edificios es el arquitecto o arquitecto técnico con formación y experiencia en arquitectura y construcción que tiene como función principal la de analizar y evaluar el estado de un edificio identificando sus posibles patologías y emitiendo un informe pericial detallado en lo relativo a la edificación, construcción, rehabilitación, reforma o siniestro. Entre otras finalidades este informe puede ser utilizado como prueba en procesos judiciales, como asesoramiento para tomar decisiones sobre la reparación o reforma del inmueble o como asesoramiento en procesos de compraventa.

• Compraventa de inmuebles: Para asegurar que el estado del inmueble es adecuado y tener información negociar un precio justo.
• Alquiler de viviendas: Para garantizar la habitabilidad del inmueble y evitar problemas futuros.
• Obras de reforma: Para evaluar el estado del edificio antes de iniciar las obras y para prevenir posibles daños durante la reforma.
• Daños causados por vicios ocultos o defectos de construcción: Para reclamar al responsable de los daños.
• Procesos judiciales: Para aportar las pruebas periciales sobre el estado del edificios

¿Qué es una inspección de edificios?

La inspección de edificios es el examen técnico de un inmueble que tiene como finalidad identificar posibles patologías. La inspección se realiza por un perito cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que tenga experiencia en la detección de daños y deterioros.

¿Qué es el informe pericial de edificios?

El informe pericial de edificios es el documento elaborado por el perito que recoge las conclusiones sobre el estado del edificio con las patologías identificadas, la causas de los daños y las recomendaciones para su reparación con la valoración económica. Contiene información sobre los daños, patologías y/o deficiencias constructivas que pueden presentarse en cualquier tipo de edificación (edificio, vivienda, local, nave, etc.). Algunos ejemplos comunes son:

• A) Informe pericial de humedades.
• B) Informe pericial de grietas y fisuras.
• C) Informe pericial de daños en la construcción.
• D) Informe pericial de deficiencias constructivas.
• E) Informe pericial por vicios ocultos.
• F) Informe pericial por incumplimiento de calidades.
• G) Informe pericial urbanístico.
• H) Informe pericial de comprobación de superficies.

El contenido del informe pericial es particular en cada caso, de forma genérica contendrá los datos recogidos en la inspección por el perito, el análisis del estado y origen de los daños, patologías y/o deficiencias constructivas, la propuesta de soluciones y la valoración económica de las mismas. Otra información adicional puede ser la documentación de proyecto, documentación contractual, presupuestos de contratista, etc.

¿Qué son las patologías en edificios?

Las patologías en edificios son los problemas y deterioros que afectan la estructura, los materiales, las instalaciones o los acabados del inmueble. Las patologías más comunes son:

• Humedades: Pueden ser causadas por filtraciones de agua, condensación o capilaridad.
• Grietas y fisuras: Pueden ser un señal de problemas estructurales.
• Desprendimientos: Pueden ser causados por la mala adherencia de los materiales o por movimientos y/o asentamientos estructurales.
• Deterioro de los materiales: Puede ser causado por factores ambientales o desgaste por uso.
• Problemas en las instalaciones: Pueden incluir averías en las tuberías, el cableado eléctrico, los sistemas de calefacción y refrigeración.

¿Cómo elegir un perito o inspector de edificios?

En la elección de un perito o inspector de edificios es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Cualificación: El perito debe tener la formación adecuadas en el ámbito de la edificación y construcción, en el caso de edificios o partes de edificios será arquitecto o arquitecto técnico.
• Imparcialidad: El perito debe ser independiente e imparcial y no debe tener ningún interés personal en el resultado de la pericia o inspección.
• Experiencia: El perito debe tener experiencia en la realización de peritajes e inspecciones de edificios con similares patologías.
• Reputación: El perito debe tener una buena reputación en el ámbito profesional.

¿Qué es un peritaje de humedades?

El peritaje de humedades es el análisis técnico realizado por un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, con el fin de identificar la causa, el alcance y los efectos de las humedades presentes en una edificación. Este tipo de peritaje se realiza en viviendas, locales comerciales, edificios completos y cualquier otra construcción susceptible a sufrir problemas de humedad.

¿Qué es el informe pericial de humedades?

El informe pericial de humedades es el documento elaborado por un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que recoge las conclusiones sobre las humedades comprobadas, la causas de los daños, las posibles soluciones para su reparación y la valoración económica.

¿Cuál son los principales tipos de humedad?

• Humedad por capilaridad: La humedad que se presenta en las zonas bajas de las construcciones, en muros o cimentaciones que están en contacto con el terreno. La humedad capilar se debe a que los materiales de la construcción absorben agua del terreno a través de los capilares de los paramentos hasta una altura que dependerá de su forma y estructura, de la presión atmosférica y del potencial eléctrico frente al agua.
• Humedad por filtración: La humedad que se infiltra a través de grietas y fisuras. Es frecuente que se localice en los encuentros de muros, en las juntas constructivas entre distintos elementos y en lugares de paso de instalaciones.
• Humedad por condensación: La humedad que se produce cuando la temperatura superficial del material es inferior al punto de rocío del ambiente. Este tipo de humedad provoca un deterioro en las condiciones de habitabilidad, proliferando las colonias de hongos que se extienden en las superficies. Por lo general es un fenómeno que se da en invierno y se aprecia en cristales y paramentos de habitaciones poco ventiladas y zonas donde la humedad relativa del aire es alta (como baños, cocinas, secaderos de ropa, piscinas, etc.).
• Humedad accidental: La humedad provocada por fugas en instalaciones, desagües, vertidos o derrames.

Solución para la humedad por capilaridad

Las principales soluciones para la humedad por capilaridad son:

• Inyección químicas: Método consistente en inyectar una resina o gel impermeabilizante en los muros afectados de forma que la resina crea una barrera que impide que el agua siga subiendo por los poros.
• Electroósmosis: Sistema que utiliza de un campo eléctrico para invertir la polaridad del agua en los muros, haciendo que descienda hacia el suelo.
• Barrera horizontal impermeable: Instalación de una barrera horizontal impermeable en la base del muro afectado impidiendo que el agua siga subiendo.
• Impermeabilización: Aplicación una capa de material impermeabilizante en la superficie interior o exterior del muro afectado.
• Ventilación: Es importante mantener una buena ventilación en los espacios interiores afectados para evitar la condensación.

Solución para la humedad por filtración

Las principales soluciones para la humedad por filtración son:

• Reparación de la fuente de filtración: El primer paso para combatir la humedad por filtración es identificar y reparar la fuente que la origina detectando y reparando las fisuras, goteras o cualquier otro desperfecto que permita la entrada de agua.
• Tratamiento de las zona afectada: Una vez reparada la fuente de filtración es necesario tratar las zonas ya afectadas por la humedad con técnicas de secado como deshumidificadores, ventiladores o incluso inyección de aire caliente.
• Reparación de daños: Reparar los daños causados por la humedad, como desprendimientos de pintura, moho, hinchazón de la madera o corrosión de elementos metálicos.
• Aplicación de tratamientos antihumedad: Aplicar tratamientos antihumedad específicos para prevenir la reaparición del problema, como pinturas impermeabilizantes, revestimientos o barreras químicas.
• Impermeabilización: En casos de humedad por filtración recurrente puede ser necesaria una impermeabilización integral o de parte de la edificación con alguna de las diferentes técnicas que existen en el marcado, la mas común la aplicación de membranas impermeabilizantes.
• Drenaje: Es importante asegurarse de que el elemento afectado tenga un sistema de drenaje adecuado para evitar que el agua se acumule alrededor de elementos constructivos.

Solución para la humedad por condensación

Las principales soluciones para la humedad por condensación son:

• Ventilación: Asegurar una buena circulación de aire es fundamental para ayudar a reducir la humedad en el aire interior. Se puede conseguir con la instalación de ventiladores, extractores de aire y la apertura regular de ventanas.
• Aislamiento térmico: Aplicar aislamiento en paredes, techos y suelos puede prevenir la formación de condensación al mantener las superficies interiores más cálidas y reducir la diferencia de temperatura entre el interior y el exterior.
• Deshumidificadores: Los deshumidificadores son efectivos para reducir la cantidad de humedad en el aire. Colocarlos en áreas propensas a la condensación puede ayudar a mantener niveles de humedad adecuados.
• Mejorar el sistema de calefacción: Mantener una temperatura interior constante y adecuada con el sistema de calefacción puede ayudar a evitar que las superficies se enfríen demasiado y así prevenir la condensación.
• Instalación de ventanas de doble acristalamiento: Las ventanas con doble acristalamiento son más eficientes para mantener el calor dentro de las viviendas y reducir la diferencia de temperatura, disminuyendo así la probabilidad de condensación.
• Sellado de fugas de aire: Revisar y sellar posibles fugas de aire alrededor de ventanas, puertas y otras aberturas puede prevenir la entrada de aire frío y húmedo reduciendo la formación de condensación en esas zonas.
• Uso de materiales absorbentes: Colocar materiales que absorban la humedad, como productos deshumidificadores, en las zonas específicas puede ayudar a controlar la humedad en puntos críticos.
• Mantenimiento de electrodomésticos: Asegurar que electrodomésticos como secadoras de ropa y cocinas de gas estén correctamente ventilados al exterior, para evitar que el vapor de agua se acumule en el interior de la vivienda.

Solución para la humedad accidental

Las principales soluciones para la humedad accidental son:

• Identificación de la fuente: El primer paso es identificar rápidamente la causa de la humedad accidental para minimizar los daños, como una tubería rota, una fuga en el techo, o un electrodoméstico defectuoso.
• Cierre del suministro de agua: En caso de una fuga de agua, es importante cerrar inmediatamente el suministro de agua para evitar que continúe la acumulación de humedad. Esto puede involucrar cerrar la llave principal de agua o el suministro de un electrodoméstico específico.
• Retirada de agua acumulada: Utilizar bombas de agua, aspiradoras de líquidos o mopas para retirar el agua acumulada lo más rápido posible. Cuanto antes se elimine el agua, menores serán los daños y la probabilidad de crecimiento de moho.
• Secado de las áreas afectadas: Después de retirar el agua, es fundamental secar completamente las áreas afectadas. Esto puede lograrse con ventiladores, deshumidificadores y calefactores. Abrir ventanas y puertas también ayuda a ventilar y acelerar el proceso de secado.
• Reparación de la fuente del problema: Una vez controlada la situación de emergencia, es necesario reparar la causa de la humedad accidental. Esto puede implicar reparar tuberías o sustituir electrodomésticos dañados.
• Tratamiento de materiales dañados: Evaluar los materiales afectados, como paredes, suelos, y muebles. En algunos casos, puede ser necesario retirar y reemplazar materiales como paneles de yeso, alfombras o madera que han absorbido demasiada humedad.
• Prevención de moho y hongos: Aplicar tratamientos antifúngicos en las áreas afectadas para prevenir el crecimiento de moho y hongos. Es importante realizar esta acción de forma inmediata, ya que el moho puede empezar a crecer en tan solo 24-48 horas después de la exposición a la humedad.
• Inspección de estructuras: Evaluar la estructura del edificio para asegurarse de que no haya daños mayores, especialmente si la humedad ha estado presente durante un tiempo prolongado.

¿Qué es el informe pericial de daños en la construcción?

El informe pericial de daños en la construcción es el documento elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico que recoge las conclusiones sobre los daños observados, la causa de los mismos, las posibles soluciones para su reparación y la valoración económica correspondiente. Este informe es fundamental para determinar las acciones correctivas necesarias y puede ser utilizado en procesos legales o de reclamación.

¿Cuál son los principales tipos de daños en la construcción?

• Daños estructurales: Afectan la estabilidad del edificio y pueden incluir grietas importantes, deformaciones en elementos portantes, y problemas en la cimentación. Estos daños requieren una intervención urgente para garantizar la seguridad de la estructura.
• Daños por asentamiento: Ocurren cuando el terreno sobre el que se construyó el edificio se consolida, causando desplazamientos y agrietamientos en la estructura. Estos daños suelen aparecer en los primeros años después de la construcción.
• Daños por sobrecarga: Se producen cuando los elementos estructurales, como vigas y columnas, soportan cargas superiores a las previstas en el diseño. Esto puede llevar a deformaciones y fallos estructurales.
• Daños por corrosión: Afectan a los elementos metálicos dentro de la estructura, como las armaduras de acero en el hormigón, que se corroen y expanden, provocando grietas y pérdida de material.
• Daños por humedad: La presencia de humedad puede causar diversos tipos de daños, como la degradación de materiales, aparición de moho, y debilitamiento de la estructura. La humedad puede provenir de filtraciones, capilaridad o condensación.
• Fisuras no estructurales: Son fisuras superficiales que no comprometen la estabilidad del edificio, causadas por movimientos naturales de asentamiento, cambios de temperatura, o contracciones de los materiales de construcción.
• Daños por dilatación y contracción: Resultan de los cambios de temperatura que causan la expansión y contracción de los materiales de construcción, especialmente en superficies exteriores expuestas al sol.
• Daños por retracción del hormigón: Son fisuras finas que se producen cuando el hormigón se seca y pierde agua después de ser colocado. Estas fisuras son comunes y generalmente no afectan la integridad estructural del edificio.
• Daños por impacto: Resultan de la colisión de objetos pesados contra la estructura, como vehículos o maquinaria de construcción, y pueden causar deformaciones y grietas en los elementos afectados.