4.16 El método residual en la tasación

El método residual se basan en el principio de valor residual "El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores."

Los métodos de valoración están basados en la comparación lo que implica la existencia de un mercado que proporcione suficientes muestras homogéneas. En el caso de un terreno no suele existir esa oferta por ser único en sus características y aprovechamiento edificable. En estos casos no es posible utilizar el método de comparación ya que no existe un mercado de terrenos pero si existe un mercado conocido de edificios desde el que se pueden deducir los gastos necesarios para construirlo y el beneficio, quedando como restante el valor residual del suelo. El método residual es también adecuado para calcular el valor de mercado de un inmueble susceptible de rehabilitación.

Para utilizar el método residual es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

• a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
• b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
• c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
• d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Si en el cálculo del método residual se considera la actualización financiera a lo largo del tiempo se conoce como método residual dinámico. Si no llevamos a cabo esta actualización y operamos con valores actuales como método residual estático. El criterio mas extendido entre tasadores para la elección de la variante estática o dinámica es que el método residual estático sólo debe emplearse cuando el plazo de comienzo de la edificación es corto, máximo un año, empleando el método dinámico para plazos superiores. En el caso del método residual dinámico además de los requisitos ya señalados es necesario conocer la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

El procedimiento de cálculo del valor por método residual será:

• a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.
• b) Estimar los costes de construcción. Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes:
  • Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.
  • Costes de licencias y tasas de la construcción.
  • Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
  • Gastos de administración del promotor.
  • No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables, ni los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

• c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de tasación.
• d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las promociones de similares características y emplazamiento, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. En caso de varios usos se pondera la tasa de riesgo en función de los diferentes usos. Si tienen distinta vida útil, en la ponderación se tendrá en cuenta la misma.
• e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

F = Vm * (1 - b) - Sumatorio Ci

• Vm = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.
• Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.

Como ejemplo de cálculo de método residual estático un suelo urbano de 200 m2 con una edificabilidad permitida de 600 m2 destinada a uso residencial del cual se puede obtener la licencia de forma inmediata.

A) Determinar la promoción inmobiliaria mas probable. Por la demanda de la zona se aprovechará el suelo para la promoción de 10 viviendas de 60 m2 distribuidas en salón, cocina, baño y dos dormitorios, como hipótesis de mayor y mejor uso.

B) Estimar el coste de construcción. Se estima un coste de construcción material de 750 €/m2 en base al módulo publicado para la provincia y calidad de acabados del colegio de arquitectos. El coste de construcción material se estima que se incrementará un 19% para obtener el coste de construcción por contrata, quedando un total de 892,50 €/m2. Es conveniente indicar la fuente de la que proceden los datos; módulos oficiales corregidos o no, revistas especializadas, experiencia profesional, etc.

Estimar los costes de promoción y comercialización. Se estima que los gastos de promoción son de un 2,5% del precio de venta y los gastos de comercialización de 1,5% sobre el precio de venta, un total del 4%.

Estimar los gastos de gestión. Los gastos de gestión son los no considerados en el coste de la construcción (honorarios, Impuesto de construcciones, tasas y licencias, seguro de construcción, escrituras, Impuesto actos jurídicos) y que se estiman en el 20% del coste de ejecución material.

C) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover. Para obtener el valor de la promoción resultante se utiliza el método de comparación, para este caso se ha obtenido un valor de viviendas con calidades similares a las resultantes en la zona de 2.900 €/m2.

D) Fijar el margen de beneficio del promotor. Se estima en el 20% del precio total de venta de la promoción, en la consideración de este beneficio se ha tenido en cuenta que la financiación es propia.

E) Calcular el valor de mercado del terreno:

• Valor de venta: 600 m2 x 2.900 €/m2 = 1.740.000 €
• Coste de construcción: 600 m2 x 892,50 €/m2 = 535.500 €
• Coste de promoción y comercialización: 1.740.000 € x 0,04% = 69.600 €
• Coste de gestión: 535.500 € x 20,00% = 107.100 €
• Margen de beneficio del promotor: 1.740.000 € x 20% = 348.000 €

Para el caso del método residual estático el valor del terreno quedará en 679.800 € en aplicación de la fórmula, un 39,00% sobre el precio de venta:

1.740.000 € - 535.500 € - 69.600 € - 107.100 € - 348.000 € = 679.800 €