4.15 El método de coste en la tasación

El método de coste (o método de reposición) se basa en obtener el valor del inmueble objeto de la valoración, sumando los gastos necesarios para reponerlo a su estado actual. Cuando se aplica un coeficiente de depreciación respecto a su valor a nuevo se denomina coste de reposición neto, si no se aplica se denomina coste de reposición bruto.

El método de coste implica calcular por separado el valor del suelo y el valor de la construcción y permite calcular el coste de reposición bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio.

El valor de reposición bruto es la suma de los siguientes tres elementos:

• a) Valor del terreno en el que se encuentra el edificio en la fecha de valoración, determinado por el método de comparación o por el método residual.
• b) Coste de construcción por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• c) Gastos necesarios para realizar el reemplazamiento:
  • Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
  • Los costes de licencias y tasas de la construcción.
  • El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Los gastos de administración del promotor.
  • Los debidos a otros estudios necesarios.

Se considera coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.

Debe diferenciarse el caso de que la obra esté en construcción, más o menos avanzada, o la construcción se encuentre terminada y en uso. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. En caso de edifico terminado para calcular el coste de la edificación, pueden emplearse diversas fuentes de información. La más completa sería realizar una medición exhaustiva de las unidades de obra del edificio, y por aplicación de precios unitarios establecer el coste de la construcción. Es decir valorar la medición de liquidación del proyecto. Maneras más sencillas, y en general suficientemente válidas para los casos usuales, las encontramos estableciendo el coste por m2 construido desde los módulos de coste orientativo que suelen tener los Colegios profesionales de Arquitectos y arquitectos técnicos (estos módulos suelen expresarse en €/m2 construido de ejecución material, por lo que habrá de incrementarse en los demás gastos).

Se consideran gastos necesarios:

• Impuesto de construcciones instalaciones y obras (ICIO) que varia según el municipio con un máximo del 4% previsto en la Ley, algunos Ayuntamientos establecen en sus Ordenanzas Fiscales exenciones y bonificaciones a este impuesto. En cuanto a qué partidas integran la base imponible, existe jurisprudencia suficiente que indica que es el coste de ejecución material de las partidas que integran el proyecto, sin incluir los gastos generales ni el beneficio industrial, ni tampoco equipos, maquinaria e instalaciones no precisos para la obtención de la licencia urbanística. En ningún caso entran las partidas referentes a seguridad y salud.
• Tasa de la construcción independientes del impuesto de construcciones que los Ayuntamientos suelen tener en sus ordenanzas referente a la licencia de obras y cuyo importe es del orden del 1% del presupuesto de ejecución material de las obras. Otras tasas posibles son la de licencia de primera ocupación y las tasas de ocupación de la vía pública por andamios, vallas, grúas torre, acometidas de agua y vertido.
• Aranceles de notarios que a efectos de tasación puede estimarse del orden del 0,5% al 1% sobre valor declarado de cada escritura.
• Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados del que las Comunidades Autónomas y pueden variar pero se pude considerar como orientativo un 7% en operaciones no sujetas a IVA y el 1% en operaciones sujetas a IVA.
• IVA en los casos en que la finalidad de la tasación lo permita, el IVA debe tenerse en cuenta en el caso de que el inmueble se halle sujeto al impuesto y el impuesto no sea recuperable.
• Hipoteca en los casos qué exista, el conjunto de costes de la hipoteca puede estimarse del orden del 3% al 4% del presupuesto de ejecución material, dependiendo del tamaño de la promoción.
• Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. Componen este apartado los gastos de proyecto del arquitecto, los gastos de dirección obras de arquitecto y arquitecto técnico, los proyectos específicos de las instalaciones, estudio de seguridad y coordinación de seguridad y salud. En función de los metros cuadrados de la intervención y la tipología constructiva puede oscilar entre el 5% y 15% del presupuesto de ejecución material.
• Seguros de responsabilidad civil e inspecciones técnicas, según la Ley de la Edificación toda construcción necesita un seguro que implica unos gastos que pueden considerarse del 3% al 5% del coste de ejecución material.
• Gastos de administración del promotor, son los que el promotor tiene como consecuencia del mantenimiento de su infraestructura de empresa y de comercialización. Son variables y depende de la gestión empresarial, a efectos de tasación, puede considerarse un porcentaje comprendido entre el 2,5% y el 5% anual del coste de ejecución material, dependiendo de las circunstancias.

No se consideran gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

El valor de reposición neto es el resultante de descontar la depreciación del inmueble al valor de reposición bruto. Esta depreciación se debe a dos motivos:

• Depreciación por antigüedad, la debida a que el inmueble tiene un periodo de vida limitado y a medida que se acerca su final disminuye de valor.
• Depreciación funcional, la debida a la obsolescencia de los elementos del edificio, como por ejemplo las instalaciones que con el paso de los años es necesario adecuar porque han dejado de cumplir su función inicial.

La depreciación por antigüedad se determina estableciendo la vida útil del inmueble, como base se pueden considerar las siguientes a corregir en función de cada caso particular, tipología constructiva y estado de conservación:

• Vida útil en edificios de uso residencial: 100 años.
• Vida útil en edificios de oficinas: 75 años.
• Vida útil en edificios comerciales: 50 años.
• Vida útil en edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.

A la vida útil corregida se la conoce como vida útil residual. Como ejemplo un edificio residencial monumental de 200 años que por su buena tipología constructiva y adecuado mantenimiento sigue en buen estado y ha alargado su vida útil mas allá de los 100 años que se tomarían como base, para este caso se puede considerar que todavía le quedan otros 75 años de vida útil. A esta corrección final se la conoce como vida útil residual.

La depreciación funcional se determina considerando los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso que de destina. Como ejemplo una vivienda que no dispone del agua caliente necesaria para su habitabilidad, habría que considerar en la tasación la depreciación funcional estimando el coste de dicha instalación.