07 Bienes inmuebles

La servidumbre de patrimonio histórico se rige por diversa legislación entre la que se encuentra Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español y el Real Decreto 2/2004 Ley reguladora de Haciendas Locales, el Real Decreto 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y otra normativa estatal y autonómica.

Los propietarios y titulares de derechos sobre los Bienes de Interés Cultural tienen el deber de conservar adecuadamente el bien, pudiéndose llegar a la ejecución subsidiaria. Pero esta obligación también atañe al resto de los edificios. En el caso de los edificios protegidos, y dependiendo del grado de protección, la obligación puede llegar a exceder de las normales obligaciones.

Las diferentes legislaciones establecen también una serie de servidumbres en aras a conservar el carácter del inmueble y posibilitar la contemplación del mismo.

La servidumbre de vías pecuarias se rigen por la Ley 3/1995 de vías pecuarias que expone que las vías pecuarias son bienes de dominio público, inalienables, imprescriptibles e inembargables y define las anchuras:

• Cañadas: vías pecuarias de anchura inferior a 75 metros
• Cordeles: Vías pecuarias de anchura inferior a 37.5 metros
• Veredas: Vías pecuarias de anchura inferior a 20 metros.

La hipoteca es una carga real que grava un bien inmueble por el cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda. Actualmente es la carga real más común debido a que se emplea como forma usual de financiación para adquisición de inmuebles. Para que se constituya la hipoteca es indispensable que se inscriba en el Registro de la Propiedad y con una tasación hipotecaria que fije el valor del inmueble.

En la hipoteca la entidad financiera concede un préstamo que supone un porcentaje del valor del inmueble y que incluso puede llegar al 100%. El capital se devuelve según los plazos y cantidades pactadas en la escritura mediante cuotas formadas una parte por los intereses del capital debido y otra por la devolución de una parte del capital debido.

El derecho de usufructo es el derecho de disfrute de un inmueble con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de constitución o la ley autoricen otra cosa. El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad o por prescripción. La nuda propiedad es la propiedad de un inmueble sobre el que existe un derecho de usufructo.

El derecho de usufructo se extingue:

• 1º Por muerte del usufructuario.
• 2º Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• 3º Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• 4º Por renuncia del usufructuario.
• 5º Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• 6º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7º Por prescripción.

El derecho de uso es el derecho a percibir los frutos de un inmueble y queda limitado a satisfacer las necesidades del usuario y de su familia. El derecho de habitación el derecho de ocupar en un inmueble ajeno las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título y se extinguen por:

• 1º Por muerte del usufructuario.
• 2º Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• 3º Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• 4º Por renuncia del usufructuario.
• 5º Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• 6º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7º Por prescripción.
• 8º Por abuso grave del inmueble o de la habitación.

El derecho de superficie es el derecho que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.

Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.

El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

El derecho de tanteo es dar por algo el mismo precio en que ha sido rematado en favor de otra persona, por la preferencia que concede el derecho en algunos casos, como en el de condominio.

El derecho de retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere un inmueble por compra o dación en pago. Está sujeto a plazos. Disponen del derecho de retracto los copropietarios de un inmueble común en el caso de enajenarse la parte de otro condueño a tercero. También disponen del derecho de retracto los colindantes de fincas rústicas cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho de reversión es el derecho que asiste a los propietarios expropiados para recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, cuando transcurrido cierto tiempo dejaran de existir las causas que legitimaron la expropiación en su día. El derecho de reversión está regulado por la Ley de Expropiación Forzosa y la Ley del Suelo.