7.02 Quién es el propietario de un inmueble

Un inmueble puede ser propiedad de dominio público o de propiedad privada:

Son inmuebles propiedad de dominio público:

• Los inmuebles destinados al uso público del Estado son los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos, puentes, riberas, playas y otros análogos. Son bienes de uso público en las provincias y municipios, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y las obras públicas de servicio general. Los bienes de dominio público cuando dejan de estar destinados al uso general o a las necesidades de la defensa del territorio pasan a formar parte de los bienes de propiedad del Estado.
• Los inmueble no destinados al uso público pero que pertenecen privativamente al Estado y están destinados al uso público local o algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión.
• Los bienes comunales son aquellos que son de dominio público y su aprovechamiento corresponde al común de los vecinos. Los bienes comunales sólo podrán pertenecer a los Municipios y a las Entidades Locales Menores. Los bienes comunales son inalienables, imprescriptible e inembargables.
• Los bienes patrimoniales son los que siendo propiedad de un organismo público no están sujetos a uso público local o algún servicio público ni afectados a ningún servicio público y pueden constituir fuentes de ingresos al erario del organismo. Se rigen por su legislación específica y en su defecto por las normas del derecho privado.
• El patrimonio municipal del suelo es el formado por los bienes patrimoniales de las corporaciones locales que cumplan alguna de las siguientes condiciones:
• Los calificados en el planeamiento urbanístico como urbanos.
  
• Los que provengan como resultado de las cesiones urbanísticas.
• Los que provengan como resultado de las expropiaciones urbanísticas.
  
• Procedentes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
• Los adquiridos con esta finalidad al amparo de la legislación urbanística.

Son inmuebles de propiedad privada el resto de inmuebles que no lo son de dominio público. Los tipos de propiedad de un inmueble son:

• Comunidad pro indiviso romana: Es el condominio ordinario, que corresponde a un conjunto de personas con cuotas de participación y con carácter divisible. Se trata de un modo de dominio recogido y regulado por el Código Civil.
• Comunidad pro indiviso germánica: Es el condominio en el que la propiedad pertenece de manera colectiva e indivisible a un conjunto de personas sin asignación de cuotas entre ellas. El inmueble es íntegramente de todos, les pertenece colectivamente como grupo, de forma que no hay fijación de una cuota de participación de cada uno. Es válida cuando son pactadas por libre voluntad de los interesados y de acuerdo al contenido del propio pacto y de la jurisprudencia.
• Comunidad pro diviso: El inmueble corresponde a varias personas pero con sus facultades no repartidas homogéneamente, una persona puede tener el derecho de habitación y otra la propiedad del piso, por ejemplo. Es válida cuando son pactadas por libre voluntad de los interesados y de acuerdo al contenido del propio pacto y de la jurisprudencia.
• Propiedad horizontal: El inmueble en el que los propietarios son copropietarios en proindiviso de las partes que no pueden dividirse, como el suelo, la estructura, etc. y son propietarios individuales de lo que puede dividirse. La naturaleza jurídica de esta institución puede definirse como una propiedad de carácter complejo, en la que se mezcla la propiedad exclusiva (la de los pisos, locales, oficinas, etc.) y la copropiedad indivisa (la de los elementos comunes). Para que haya propiedad horizontal es necesario:

• Que los diferentes pisos o locales sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública.
• Que las partes en copropiedad no son susceptibles de división, y son anejo inseparable de la parte que constituye el piso o local.
• Que en caso de enajenación de un piso o local los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho a tanteo ni de retracto.
• Que la propiedad horizontal lleve inherente la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

Una propiedad horizontal puede tener su origen en la herencia de un edificio que antes pertenecía a una sola persona o por la redistribución de un edificio en varios inmuebles. Actualmente este modo de propiedad se origina cuando el promotor compra un solar para la edificación y hace la escritura de obra nueva preparada para su venta en régimen de propiedad horizontal.

En el título de constitución de una propiedad horizontal debe constar la descripción del inmueble en su conjunto y de sus distintos elementos comunes, la descripción individualizada de cada piso, local, etc. expresando su extensión, linderos, planta y anejos de que disponga (como garajes o trasteros) y la cuota de participación que le corresponde a cada uno en relación con el total del valor del inmueble. Para fijar la cuota de participación se tomará como base la superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título de constitución podrá contener reglas en cuanto al uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.