6.15 Cómo se hace la tasación del derecho de superficie en una expropiación

La tasación del derecho de superficie dependerá de la existencia o no de edificaciones sobre el terreno:

• 1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
  • a) Calculando el valor del inmueble en pleno dominio y del valor obtenido se restarán:
    • El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
    • El valor actual del valor de reversión calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.
  • b) Calculando el valor por actualización teniendo en cuenta las precisiones siguientes:
    • Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
    • Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
    • El período en que se generarán rentas o ingresos.
    • La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.
• 2. Para valorar un derecho de superficie sobre un terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico teniendo en cuenta, en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, resto de duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie.
• 3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se sumará:
  • El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
  • El valor actual del valor de reversión calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora, se podrá utilizar el método de comparación.