5.12 Diferencia entre superficie catastral y superficie registral

Cuando se realizan diferentes gestiones en un inmueble como la compraventa, herencia o pago de impuestos es común encontrar errores y datos que no se corresponden entre Catastro y Registro de la propiedad. Los datos de superficie útil, superficie construida, altura y linderos son los que presentan mas diferencias. Estas discrepancias se producen por varias razones:

• El caso mas común es el de inmueble no registrado ya que el Registro de la Propiedad, que sirve para garantizar la seguridad jurídica de los titulares, es de carácter voluntario mientras que catastro es una base de datos obligatoria que elabora el estado para establecer los impuestos.
• Otro caso común es el de inmueble registrado después de la construcción sobre el que catastro determinó los datos por fotografía aérea y que posteriormente se inscribe en el registro con mayor exactitud no siendo coincidentes. Como ejemplo el supuesto de una vivienda original del año 1800 cuando no existía el registro de la propiedad en la que catastro determinó su superficie por fotogrametría y que posteriormente los herederos deciden inscribir en el registro mediante proyecto técnico que incluye la medición de superficies que difieren con los datos de Catastro.
• Por último el caso de inmueble con ampliaciones y modificaciones que no han sido objeto de inscripción registral en el que la superficie catastral refleja las actualizaciones comprobables por fotografía aérea mientas que la superficie registral sigue arrastrando los datos originales de la construcción. Por ejemplo el caso de una vivienda que ha tenido ampliaciones en porches, construcciones auxiliares añadidas, apertura de nuevas plantas o buhardillas, etc.

Por cualquiera de estas razones es por las que los dos organismos pueden contener información sobre las superficies de un piso, vivienda, local, terreno, etc. que no tienen por qué ser coincidentes, Cuando hay discrepancia entre la superficie registral y superficie catastral prevalece la escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, por ser el organismo que garantiza la seguridad jurídica de la propiedad privada.

La superficie catastral es la considerada a efectos de calcular el valor de referencia catastral (valor catastral) y es importante comprobar que se corresponde con la realidad ya que son muchas los casos donde un error al alza incrementa el valor y por tanto los impuestos derivados.