2.10 Tasación por expropiación

¿Qué es una tasación por expropiación y para qué sirve?

La tasación por expropiación (o expropiación forzosa) es una valoración contradictoria de una propiedad privada que va a ser transferida para ser explotada por el estado o por un tercero y por la que el expropiado tiene derecho a recibir a cambio una indemnización económica equivalente conocida como justiprecio.

La tasación por expropiación es un informe oficial elaborado por un tasador con titulación acorde a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación, para el caso de tasación de inmuebles urbanos las titulaciones que mejor se adecúan son las de las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico y para el resto de casos las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente. El informe que elabora el perito es conocido como hoja de aprecio y tiene que adecuarse a las necesidades particularidades del procedimiento para el que haya sido nombrado o designado.

¿Cuándo es necesaria la tasación por expropiación?

La tasación por expropiación es recomendable en todos los casos de expropiación, ya que es la forma que tiene el propietario de conocer el valor de mercado de sus bienes y defender sus intereses frente a la valoración ofrecida por la administración que siempre tiende a la baja.

Puede promover una tasación por expropiación cualquier persona afectada por expropiación en desacuerdo con el valor obtenido por la administración y con la intención de que éste sea corregido y poder reclamar su indemnización por justiprecio.

La documentación necesaria en una tasación por expropiación depende del tipo de inmueble. Los documentos mas utilizados son la escritura de propiedad, la nota simple, la referencia catastral y los planos. Otras documentaciones que se utilizan en algunos casos son la escritura de herencia o la cédula urbanística. Las escrituras y nota simple son documentos legales que aportan información sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble y las cargas o restricciones legales pero muchos inmuebles no disponen de ellas al no estar inscritos en el registro de la propiedad por lo que su aportación no es requisito para elaborar la tasación.

¿Cómo es el procedimiento de tasación por expropiación?

La administración puede elegir entre los diferentes procedimientos de expropiación:

• a) Procedimiento de tasación conjunta. Se realizan al mismo tiempo la relación de propietarios y de los bienes afectados con su valoración individualizada. La aprobación del expediente da fin a las actuaciones administrativas.
• b) Procedimiento ordinario. Tiene el inconveniente para la Administración de no poder ocupar las fincas expropiadas hasta tanto no se ha llegado a un acuerdo de avenencia con el propietario o se haya manifestado el Jurado de Expropiación. Es por tanto el más lento en cuanto a la ocupación.
• c) Procedimiento de urgencia. Es el expediente administrativo más complicado y largo. A cambio permite la ocupación de los terrenos con más celeridad que en procedimiento de tasación conjunta y procedimiento ordinario ya que no es preciso realizar las valoraciones individualizadas de forma previa a la ocupación.
• d) Procedimiento especial militar.

El tiempo necesario para realizar la tasación por expropiación varía según la complejidad del inmueble y la finalidad de la tasación. Para el caso más común que es el de tasación terreno el tiempo es de 2 a 3 días laborables. Este plazo puede acortarse cuando la finalidad de la tasación lo requiere o el cliente así lo necesita, muy frecuente en los casos de tasación por expropiación donde la administración establece plazos muy ajustados.

¿Es necesario estar presente durante la tasación por expropiación?

Cuando se trata de una tasación por expropiación con inspección interior es necesario facilitar el acceso al tasador, no es necesario que sea el propietario, puede ser cualquier otra persona designada. Cuando se trata de una tasación que por el tipo de inmueble (terreno) o por su finalidad no necesita de acceso interior el tasador se encarga de elaborar el informe sin más mediación por parte del cliente. En los casos de discrepancia recomendamos que las partes estén presentes durante la inspección para su tranquilidad al poder comprobar la transparencia del proceso.

El precio de una tasación por expropiación varía según la complejidad del inmueble. Son tarifas muy asequibles considerando la experiencia y titulación del tasador (arquitecto, aparejador o arquitecto técnico) y su utilidad para aportar tranquilidad como prueba en el procedimiento de expropiación.

Algunos de los aspectos que el tasador considera en una tasación por expropiación son:

• Ubicación: Se tiene en cuenta la proximidad a servicios, transporte, áreas comerciales y zonas residenciales ya que influyen en su atractivo y de forma indirecta en su valor en el mercado.
• Aprovechamiento urbanístico y edificabilidad: La clasificación urbanística del terreno es la que define el aprovechamiento en términos de uso permitido (residencial, comercial, industrial, dotacional) y de edificabilidad permitida. Son las características fundamentales para determinar la promoción resultante y por tanto el valor de tasación.
• Infraestructuras: La accesibilidad al terreno y la disponibilidad de infraestructura básica, como calles pavimentadas, sistemas de agua y saneamiento, electricidad y comunicaciones, influyen en su valor.
• Topografía y geometría: Se considera la topografía del terreno y su geometría como factores que afectan a la valoración, terrenos planos y regulares suelen ser más fáciles de desarrollar que aquellos con topografía irregular o pendientes pronunciadas.
• Potencial de Desarrollo: Se considera la demanda existente en el mercado de usos con mismo aprovechamiento que el permitido para el terreno. Esta demanda repercute directamente en los plazos de desarrollo y en la valoración final.
• Comparables de mercado: La tasación tiene en cuenta el valor de otras propiedades similares en la zona, conocidas como comparables de mercado. Se comparan ventas recientes y oferta de inmuebles similares en la zona en cuanto a características y ubicación para establecer una referencia de valor.