Dudas frecuentes

El derecho de uso es el derecho a percibir los frutos de un inmueble y queda limitado a satisfacer las necesidades del usuario y de su familia. El derecho de habitación el derecho de ocupar en un inmueble ajeno las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título y se extinguen por:

• 1º Por muerte del usufructuario.
• 2º Por expirar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• 3º Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• 4º Por renuncia del usufructuario.
• 5º Por pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• 6º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7º Por prescripción.
• 8º Por abuso grave del inmueble o de la habitación.

El derecho de superficie es el derecho que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.

Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.

El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

El derecho de tanteo es dar por algo el mismo precio en que ha sido rematado en favor de otra persona, por la preferencia que concede el derecho en algunos casos, como en el de condominio.

El derecho de retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere un inmueble por compra o dación en pago. Está sujeto a plazos. Disponen del derecho de retracto los copropietarios de un inmueble común en el caso de enajenarse la parte de otro condueño a tercero. También disponen del derecho de retracto los colindantes de fincas rústicas cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho de reversión es el derecho que asiste a los propietarios expropiados para recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, cuando transcurrido cierto tiempo dejaran de existir las causas que legitimaron la expropiación en su día. El derecho de reversión está regulado por la Ley de Expropiación Forzosa y la Ley del Suelo.

El Registro de la Propiedad es el organismo que tiene por objeto fundamental dotar de forma pública y solemne a los actos de constitución, transformación, modificación y extinción del dominio y demás derechos reales los sobre bienes inmuebles. El registro de la propiedad funciona como una oficina pública con unos libros que están a cargo de un Registrador de la Propiedad que califica las inscripciones que se pretendan realizar en el Registro.

En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir:

• Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
• Los títulos en que se constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
• Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• Las resoluciones judiciales, en que se imponga la pena de interdicción civil, o se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a los establecido en las leyes o reglamentos.

Se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad:

• Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
• Los títulos en que se constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
• Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• Las resoluciones judiciales, en que se imponga la pena de interdicción civil, o se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
• Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.
• Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a los establecido en las leyes o reglamentos.

En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones; asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales. Quedan exceptuados de inscripción:

• Los bienes de dominio público ya sean de uso general mientras estén destinados a algún servicio público, al fomento de la riqueza nacional o a las necesidades de defensa del territorio.
• Los bienes municipales y provinciales de dominio y uso público conforme a la legislación especial.
• Las servidumbres impuestas por Ley que tengan por objeto la utilidad pública o comunal.
• Los templos destinados al culto católico.

Los documentos que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad son:

• Las copias notariales de las actas judiciales protocolizadas de deslinde y amojonamiento de fincas cuando hayan sido citados en el expediente los propietarios colindantes.
• Los deslindes administrativos debidamente aprobados.
• El contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
  • 1ª Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  • 2ª Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
  • 3ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
• El derecho de superficie.
• Las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre inmuebles. Sobre las fincas o derechos inscritos afectos a una concesión, no se podrá inscribir otras cargas o gravámenes que los que recaigan sobre ésta y hayan sido autorizados por la Administración concedente.
• Las fincas expropiadas o la parte expropiada. Es requisito para la inscripción el acta de ocupación y el documento de consignación o acta de pago.
• Según la Ley del Suelo serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:
  • 1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización.
  • 2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
  • 3. La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquellos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas.
  • 4. Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativas, en los términos previstos por las leyes.
  • 5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.
  • 6. La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención.
  • 7. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el apartado anterior, cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.
  • 8. Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

La superficie es la magnitud que expresa la extensión de un inmueble en dos dimensiones y para su completa definición en el ámbito inmobiliario es necesario concretar a qué clase de superficie está referida la medida. Cada normativa municipal define las clases de superficies que sirven de referencia. Las diferentes superficies definidas que se pueden encontrar son:

• Superficie útil cerrada: Es la suma de la superficie interior del local, sin contar los tabiques pilares y demás elementos que no son susceptibles de utilización por el usuario. Las superficies exteriores, o terrazas no se cuentan.
• Superficie útil cerrada con exteriores: Es la superficie útil cerrada a la que se le suma la superficie de las terrazas exteriores (en general sólo las terrazas cubiertas).
• Superficie útil VPO: Es la superficie útil cerrada más la mitad de las terrazas cubiertas exteriores. Puede variar según la Comunidad autónoma. Suele tener un límite máximo para el cómputo aún sumando mayor superficie.
• Superficie habitable: Es la superficie útil cerrada, descontando baños, pasillos, despensas, y demás dependencias no habitables directamente.
• Superficie construida cerrada propia: Es la superficie útil cerrada mas la superficie ocupada por los tabiques y elementos interiores mas la superficie de las paredes fachadas y patios y paredes propias lindantes con otras fincas mas la mitad de la superficie que ocupan las paredes que lindan con partes comunes del edificio, o bien otros usuarios o fincas con la consideración de pared medianil.
• Superficie construida con comunes: Es la superficie construida cerrada propia a la que se le suma la superficie construida propia de los elementos comunes, repartida proporcionalmente a los enteros de propiedad. En ocasiones las terrazas cubiertas se suman y cuentan el 50% y si están cerrada por tres lados cuentan el 100%.
• Superficie construida total VPO: Es la superficie construida con comunes a la que se le suma la mitad de las terrazas exteriores cubiertas.
• Superficie construida sobre rasante: Se refiere a la superficie construida con los adjetivos anteriores correspondientes, contabilizada sólo la que se encuentra sobre rasante.
• Superficie edificada sobre rasante: Se refiere a la superficie construida sobre rasante pero considerando sólo la que el planeamiento considera computable a efectos de edificabilidad. No coincide, en general con la superficie construida sobre rasante. En ocasiones se habla de esta superficie como “metros cuadrados techo”.
• Superficie edificable: Es la máxima superficie edificada posible según el planeamiento, y computada tal como diga el Plan.
• Superficie edificada bajo rasante: Se refiere a la superficie construida bajo rasante. En general no computa a efectos de edificabilidad máxima permitida. Si parte de esta superficie computa a efectos de edificabilidad, se dice expresamente “edificada bajo rasante computable”.

La Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, define las siguientes superficies:

• Superficie comprobada: Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
• Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc. ), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
• Superficie utilizable o computable: Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos:

• 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:
  • a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.
  • b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
  • c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable.
  • d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.
  • e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.
• 2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.
• Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.

La edificabilidad se define en planeamiento urbanístico donde se establece si debe aplicarse sobre la superficie bruta o sobre la superficie neta. En general se entiende por edificabilidad el cociente de dividir la superficie edificable sobre rasante por la superficie del suelo, así una edificabilidad del 0,30 es la que corresponde a un terreno de 1.000 m² en el que se puede construir una vivienda de 300 m².

Aunque la definición se puede considerar genérica existen matices que la afectan. En algunos casos sólo cuenta la superficie construida cerrada sobra rasante y en otros cuenta la superficie exterior de terrazas, por ejemplo. También puede plantearse el caso de que compute parte de la edificabilidad bajo rasante y otros elementos que a veces hay que interpretar en la documentación urbanística correspondiente como los torreones de escalera y ascensor, las rampas de garaje, etc.

El aprovechamiento es un concepto que expresa el potencial de valor lucrativo de un suelo. En general se habla de aprovechamiento en los suelos no desarrollados, ya que este concepto se emplea fundamentalmente en los instrumentos de gestión y reparto de beneficios y cargas.

El concepto de aprovechamiento está relacionado con la edificabilidad pero no hay correspondencia, no son directamente proporcionales. Un suelo dotacional para equipamiento de dominio público no suele tener aprovechamiento pero ello no quiere decir que no tenga edificabilidad. El aprovechamiento de un solar de uso industrial es distinto que el aprovechamiento de un solar con uso residencial, aunque su edificabilidad sea la misma y estén en zonas próximas.

El aprovechamiento por metro cuadrado bruto es el mismo para todos los propietarios de suelo dentro de una unidad de actuación en suelo urbano, ya que en general los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie que aportarán a la reparcelación.

La altura es la distancia vertical de un cuerpo respecto del terreno o a cualquier otra superficie tomada como referencia. Por regla general los planeamientos urbanísticos establecen como referencia que la altura se mida en el centro de la fachada y sea hasta la parte baja del último forjado. Las calles en desnivel se acostumbran a reglamentar permitiendo sobrepasar la altura hasta 1,50 metros en el punto más bajo de la calle obligando a escalonar para conseguirlo.

El volumen es la magnitud geométrica que expresa el espacio que ocupa un edificio y se calcula multiplicando la superficies por la altura. La interpretación de la definición de volumen es abierta en muchos casos cuando el planeamiento urbanístico dejas algunos elementos sin definir, como el caso de torreones de escalera o huecos de ascensor.

La ocupación es la superficie de suelo dentro de la finca en que se ubica la edificación. La interpretación general del planeamiento urbanístico es que esté referida al perímetro de la superficie de apoyo de la edificación pero hay elementos como los patios y terrazas que pueden tener diferentes interpretaciones según la población.

La actualización de una tasación es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que se referencia a la tasación anterior y se modifiquen las advertencias y cualquiera de los valores que figuren en ella.

La antigüedad del inmueble es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo y la fecha de la valoración.

Los comparables (testigos) son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

La homogeneización de comparables es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizada para aquél.

La depreciación física es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

La depreciación funcional es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

El compromiso de compra a plazos de inmuebles es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.

La opción de compra es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Edificio es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Un edificio está destinado a un uso determinado (residencial, industrial, comercial, etc.) cuando dicho uso es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en proyecto es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

Edificio en construcción es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y que se realiza de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Elementos comunes de un edificio son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elemento de un edificio es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Un elemento de un edificio es un piso, un local, una oficina, un garaje, etc.